虎嗅APP|碧桂园恒大都不愿当第一( 二 )
2017年碧桂园合约销售5508亿 ， 但2269亿营收仅相当于合约销售金额的41% 。 同年 ， 恒大合约销售、营收分别为5010亿和3110亿 ， 营收相当于合约销售金额的62% 。
2018年碧桂园合约销售降至5019亿 ， 营收3791亿（其中1777亿从年初合同负债中确认为营收） ， 营收相当于合约销售金额的76% ， 而恒大的这个比例高达85% 。
2019年碧桂园合约销售5522亿 ， 低于恒大的6010亿 。 但这一次碧桂园从“蓄水池”（也就是合同负债）中抽出3379亿确认为营收 ， 使2019年营收达到4859亿 ， 营收相当于合约销售金额的88% 。 恒大的这个比例为79% ， 营收4776亿 ， 被碧桂园超越 。
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鉴于碧桂园“蓄水池”里还有6470亿合同负债等待确认为营收 ， 在未来若干年营收持续领先的把握较大 。 池子蓄满水再让营收超越恒大 ， 然后争取保持/扩大领先优势 。 但这也许是碧桂园的一厢情愿 ， 详情见下文 。
3）毛利润、净利润
2007年、2008年、2009年 ， 碧桂园毛利润合计达198.5亿元 ， 这三年恒大毛利润合计46.5亿元 ， 差距很大 。
2010年 ， 恒大突然以134亿元毛利润反超 ， 其后一直保持领先 。
2017年 ， 恒大毛利润1123亿元 ， 比碧桂园的588亿高91% 。 且毛利润率达36% ， 比碧桂园高10个百分点 。
2018年 ， 恒大毛利润增至1689亿 ， 毛利润率36%；碧桂园毛利润、毛利润率分别为1025亿和27% ， 与恒大有不小差距 。
2019年 ， 恒大毛利润、毛利润率分别降至1329亿和28%；碧桂园毛利润升到1266亿 ， 相当于恒大的95%（2018年为恒大的60%） 。
碧桂园净利润率稳定在13%一线 ， 恒大2019年净利润率骤降到7% ， 两家净利润分别为612亿和335亿 ， 碧桂园大幅胜出 。
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2019年恒大毛利润率和净利润率双双大幅下降 ， “去库存”之心昭然若揭 。 2020年Q1这种意味更加明显 。
各有各的风险
1）计息负债、净资产负债率
房地产公司主要资金来源为债务融资 。 计息负债用来衡量债务融资规模 ， 包括公司债券、优先票据、可换股债券和银行贷款等项 。 如果债务偿还期在12个月内列入流动负债 ， 反之则列入非流动负债 。
截至2019年末碧桂园计息负债达3696亿 。 从2014年的611亿算起 ， 年均复合增长率达43.3% 。 恒大截至2019年末计息负债达7999亿 ， 其中3722亿列入流动负债、4277亿列入非流动负债 。
除了关注计息负债规模 ， 总负债与净资产的比例（即净资产负债率）也是衡量房地产公司负债水平的关键指标 。
恒大总负债遥遥领先 ， 截至2019年末达到1.85万亿 ， 比碧桂园多1595亿 。
2013年以前 ， 恒大净资产负债率远高于碧桂园 。 2017年恒大“低负债”“低杠杆”战略效果初显 ， 净资产负债率为627% ， 而碧桂园高达800% 。
加之恒大在净资产方面有1400亿领先优势 ， 净资产负债率明显低于碧桂园 。 截至2019年末恒大净资产负债率为515% ， 在房地产商中处于较低水平 ， 比激进的碧桂园低257个百分点！
从最近三年的走势看 ， 把净资产负债率维持在略高于500%的水平是恒大的“既定方针” 。
反观碧桂园的净资产负债率还在“高高飘扬” 。 2019年较2018年有较大降幅 ， 但下降趋势能否成立 ， 还要再看一两个财年 。
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房地产公司喜欢将负债、现金、净资产、总资产等数字进行四则运算 ， 编造出花样繁多的“负债率” 。 这些指标缺乏内在逻辑 ， 目的是用看起来小的数值“把水搅混” 。
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