碧桂园恒大都不敢当第一( 四 )
截至2019年末碧桂园计息负债达3696亿 。 从2014年的611亿算起 ， 年均复合增长率达43.3% 。 恒大截至2019年末计息负债达7999亿 ， 其中3722亿列入流动负债、4277亿列入非流动负债 。
除了关注计息负债规模 ， 总负债与净资产的比例（即净资产负债率
）也是衡量房地产公司负债水平的关键指标 。
恒大总负债遥遥领先 ， 截至2019年末达到1.85万亿 ， 比碧桂园多1595亿 。
2013年以前 ， 恒大净资产负债率远高于碧桂园 。 2017年恒大“低负债”“低杠杆”战略效果初显 ， 净资产负债率为627% ， 而碧桂园高达800% 。
加之恒大在净资产方面有1400亿领先优势 ， 净资产负债率明显低于碧桂园 。 截至2019年末恒大净资产负债率为515% ， 在房地产商中处于较低水平 ， 比激进的碧桂园低257个百分点！
从最近三年的走势看 ， 把净资产负债率维持在略高于500%的水平是恒大的“既定方针” 。
反观碧桂园的净资产负债率还在“高高飘扬” 。 2019年较2018年有较大降幅 ， 但下降趋势能否成立 ， 还要再看一两个财年 。
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房地产公司喜欢将负债、现金、净资产、总资产等数字进行四则运算 ， 编造出花样繁多的“负债率” 。 这些指标缺乏内在逻辑 ， 目的是用看起来小的数值“把水搅混” 。
比如净借贷比率 ， 分子是计息负债减可动用现金 ， 分母是净资产 。 账面现金的用途包括支付供应商货款、工资、缴税 ， 数千亿应收账款也要按合同规定偿还 ， 当然欠银行或其它金融机构的贷款也是要还的 。 净借贷比率的分子是计息负债超出存量现金的缺口 ， 似乎只要把银行的钱还上就万事大吉了 。 净借贷比率这个指标有利于账面现金多的企业 ， 碧桂园2018年末、2019年末分别为49.6%、46.3% 。 同期恒大净借贷比率分别为152%、159% 。 但根据简明、清晰反映债务问题的净资产负债率 ， 碧桂园债务负担远高于恒大 。
2）资金缺口估算
房地产企业为获得高额收益通常会采用激进的财务政策 ， 未来一两年需要使用的资金往往多于能够运用的资金 ， 形成的资金缺口需要靠债务融资填补 。
- 碧桂园
房地产公司质量最高的流动资产是现金和落成待售物业 ， 前者是随时可以运用的现金 ， 后者在顺利的情况下等同于未来一两年可以运用的现金 。
截至2019年末 ， 碧桂园账面现金2490亿、落成待售物业457.8亿 ， 合计2948亿 。
房地产公司有两大刚性支出：一是净应付账款（应付账款减应收账款
） ， 应收账款属于流动负债 ， 要在本年度偿还 ， 否则债权人要“闹事”；二是在建工程的后续投入 ， 房子盖了一半、后续资金接济不上 ， 项目会烂尾 ， 付了全款的购房者要“闹事” 。 不论哪种情况 ， 房地产公司“资金链断裂”的消息将不胫而走 ， 银行催提前还贷、供应商讨债 ， 各方一起“挤兑” ， 房地产公司就要大呼“我命休矣” 。
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