碧桂园恒大都不敢当第一( 二 )
经营分析
1）合同负债——房地产公司的“蓄水池”
房地产公司通过物业销售所获资金不会直接确认为营收 ， 而是先计入合约负债 。 一是因为许多情况下卖的是期房 ， 房地产公司履约责任还没有完成；二是项目售罄结算前成本无法最终确认 ， 营收也不能确认 。
合约负债相当于房地产公司的“蓄水池” ， 在一定程度上可根据需要从中“抽取营收” 。 有了这个“蓄水池” ， 房地产公司的营收一般不会难看 。
2016年 ， 碧桂园、恒大合同负债规模相近 ， 均在2000亿上下 。 从2017年开始 ， 碧桂园合同负债一骑绝尘 ， 到2019年末达到6470亿 ， 相当于恒大的499% 。
恒大合同负债则于2017年冲高到2676亿 ， 然后迅速回落 ， 2019年仅为1297亿 。
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值得强调的是合约负债的债务属性：房款虽已收到 ， 但开发商要完成履约义务还要投入大量成本 ， 直到购房者验收后才能确认为营收 。 假如资金链出现问题 ， 不能按期交房 ， 甚至项目烂尾 ， 那时合约负债就不是“蓄水池” ， 而是背上的“泰山”了 。
2）营收确认
多年以来 ， 碧桂园营收落后于恒大 ， 而且差距不小 。 2016年、2017年 ， 碧桂园营收分别相当于恒大的72%、73% 。
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2019年碧桂园营收一举超越恒大 ， 这期间“蓄水”“抽水”的节奏值得玩味——
2017年碧桂园合约销售5508亿 ， 但2269亿营收仅相当于合约销售金额的41% 。 同年 ， 恒大合约销售、营收分别为5010亿和3110亿 ， 营收相当于合约销售金额的62% 。
2018年碧桂园合约销售降至5019亿 ， 营收3791亿（其中1777亿从年初合同负债中确认为营收） ， 营收相当于合约销售金额的76% ， 而恒大的这个比例高达85% 。
2019年碧桂园合约销售5522亿 ， 低于恒大的6010亿 。 但这一次碧桂园从“蓄水池”（也就是合同负债）中抽出3379亿确认为营收 ， 使2019年营收达到4859亿 ， 营收相当于合约销售金额的88% 。 恒大的这个比例为79% ， 营收4776亿 ， 被碧桂园超越 。
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