碧桂园恒大都不敢当第一( 五 ) 虎嗅研究总监头图

截至2019年末，碧桂园净应付账款1564亿；在建工程9445亿，其中1341亿列为流动资产，说明完成度较高，假设为90% ， 8103亿列为非流动资产，说明完成度较低，假设为60% 。根据以上假设，未来碧桂园还要投入3375亿，相当于在建工程账面总值的35.7% 。为简化起见，可以假设在建工程后续投入相当于账面值的33% 。

梳理一下，截至2019年末碧桂园账面现金及可出售物业合计2948亿。需要支出的净应付账款及在建工程后续投入合计4712亿。超过高质量流动资产1764亿，可视为资金缺口，需要通过外部融资填补。 2018年末，这个缺口仅为447亿。

碧桂园资金缺口加大的主要原因是在建工程规模从2018年末的7347亿增至2019年末的9445亿。

文章图片

恒大

截至2019年末，恒大账面现金1501亿、落成待售物业1291亿，合计2792亿，较碧桂园少156亿，可以说相差无几。

截至2019年末，恒大应付账款高达7176亿，减去1437亿应收账款，净应付账款达5739亿，相当于碧桂园的367% 。

值得注意的是，恒大1.2万亿在建物业全被列入流动资产，假设完成度为90%（比照碧桂园
），则后续投入为1200亿。

最终估算下来，恒大资金缺口达4147亿，比碧桂园多2383亿。

恒大一年内可以竣工的在建工程以成本入账的价值比碧桂园多1.06万亿！

2019年末价值1.2万亿的在建工程，再投1200亿可以竣工。假设毛利润率为25% ，成本1.32万亿的物业销售收入将达1.65万亿！

这也是一个蓄水池，只不过比合同负债的不确定性大一些。首先要投入1200亿完成项目建设，对恒大来讲问题不大；其次是把1.65万亿的房产顺利卖出，这与宏观经济有莫大关系。假如恒大节奏踩准，可以轻松夺回“中国房地产龙头”的桂冠。

文章图片

小结

碧桂园、恒大都相当激进，面临的主要风险各不相同。

碧桂园的风险在融资。尽管有数千亿“未动用银行授信额度” 。但对民企来讲，不缺钱时额度好好地在那里。一旦风闻你资金链有问题，银行催着提前还贷还来不及，哪家会按授信额度放款！

恒大的风险在销售，关键在2020年、2021年。
如对本稿件有异议或投诉，请联系tougao@huxiu.com

End

是高能，也是全能

是等待，更是期待

苹果WWDC 2020

今晚零点，虎嗅直播间，准点开启网上冲浪