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物业基层法官调解拉锯10余年物业纠纷 每周下社区“唠一唠( 二 )


谈话中 ， 物业代理律师提出“物业费打九五折” ， 业主们认为“物业服务不到位不应收费” 。 张燕钧感觉到 ， 当时业主们和物业已经“剑拔弩张” 。 如果单纯从合同纠纷角度审理 ， 无法真正解决物业和业主多年积累的矛盾 ， 反而可能激化双方情绪 。
但想要调解 ， 物业费的数额成为最难平衡的问题 。 张燕钧试图劝说物业 ， “如果有10个业主甚至50个业主愿意缴费 ， 你们为什么不能让步降低物业费呢 。 你们之前18起案件打了8年 ， 过程有多难 ， 应该深有体会的 。”
物业律师提到 ， 多次和张燕钧沟通后 ， 物业特意召开三次董事会 ， 考虑如果能大批量解决欠缴物业费的问题 ， 他们是否能做出让步 。
另一方面 ， 如何收集这304名业主的意见 。 张燕钧发现 ， 小区今年来已更换三次业委会 ， 其工作也越来越成熟 ， 决定让业委会通过问卷调查的方式开展工作 。
“根据张法官的指导 ， 我们做了一张调查问卷 。 ” 业委会代表彭女士说 ， 他们针对物业费金额设计了不同的选项 ， 让业主们进行勾选 ， 以了解所有人的诉求 。
2019年8月1日 ， 双方终于确定以7.5折的价格换算业主所欠物业费 。 此后 ， 304名业主陆续确认了各自欠缴的物业费金额 ， 逐一与物业公司签署了调解协议 。
至此 ， 这场持续了多年的物业纠纷终于得到了解决 。
每周都要去社区“唠一唠”
审案之余 ， 跟其他法官不同的是 ， 张燕钧每周都会进社区 ， 尝试把物业纠纷“提前消化掉” 。
酒仙桥法庭庭长吴彬介绍 ， 朝阳区居民楼多 ， 每年物业纠纷有六七千件 。 很多时候 ， 双方矛盾并不大 ， 只是业主和物业在法律认识上有分歧 。
“物业纠纷很特殊 ， 往往是群体性的 ， 如果不去社区了解情况 ， 单纯在法庭上听双方陈述 ， 很难了解实情全貌 。 ”张燕钧说 ， 疫情前 ， 自己每周都要抽出一天时间 ， 去社区处理居民和物业的“难题” ， 跟两方都“唠一唠” 。
去年6月 ， 酒仙桥法庭和枣营北里启动试点 ， 建设物业纠纷源头治理示范小区 。 16家物业公司成立物业联盟党支部 ， 并邀请张燕钧担任副书记 。
老旧小区存在的普遍问题是 ， 物业服务质量下降 ， 小区业主以此拒缴物业费 ， 双方矛盾不断累积 。 张燕钧说 ， 要解决问题 ， 总得有人‘向前迈出一步’。 一家物业公司在他的劝说下 ， 主动把小区清理干净 ， 并邀请居民一起装饰破败的院墙 。
同时 ， 张燕钧也面向居民开展普法讲座 ， “物业服务不到位 ， 如何合理反映；拒绝缴费可能面临财产冻结、列入失信名单的风险” 。
枣营北里共有13个小区 ， 2018年 ， 社区物业纠纷发案量多达30件 。 而去年6月至今 ， 涉物业纠纷零发案 。
今年以来 ， 受疫情影响 ， 张燕钧把进社区的工作搬到线上进行 。 因社区当事居民多为老人 ， 不会使用网络 ， 他的线上工作主要通过打电话发短信进行 。
居民之外 ， 张燕钧则通过视频会议的方式 ， 给物业人员进行普法 。 他会提前收集物业关注的核心问题 ， 研究梳理后 ， 再通过视频会议重点解答 。
只是总隔着屏幕 ， 这位习惯“面对面交流”的老法官也有些不适应 。 “十几个人在一个屏幕里 ， 都戴着口罩 ， 看不到表情 。 ” 张燕钧说 ， 希望疫情早点结束 ， 自己也能进社区工作 。
物业基层法官调解拉锯10余年物业纠纷 每周下社区“唠一唠
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张燕钧正在翻阅资料 。 新京报采访人员 李凯祥 摄
从供暖纠纷中发现赡养问题
多年和社区打交道 ， 调解纠纷 ， 张燕钧坦言 ， 案件背后总有不为人知的深层原因 ， “抓住这个点” ， 才能真正解决矛盾 。
他印象深的是一起供暖纠纷 。 这是一个涉及15名被告人的案子 ， 在收到物业起诉后 ， 他给业主打电话了解情况 ， 但电话那头不是老人 ， 就是小孩 。


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