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金融审判白皮书青岛中院发布金融审判白皮书 公布十大典型案例( 四 )


裁判理由与结果：法院经审理认为，虽然丙公司与乙公司签订《青岛市商品房出售合同》并付清房款，但丙公司与乙公司未按法律规定在房产登记部门办理预告登记和过户手续，a房产的所有权并未发生转移，丙公司不享有a房产的所有权，因此a房产仍属于原权利人乙公司所有，乙公司与A银行签订的《委托贷款抵押合同》为有效合同 。最终判决支持甲公司的诉讼请求，并驳回丙公司的诉讼请求 。
点评：本案系银行与房地产开发商发生借款纠纷时，开发商将其所开发的房产为银行提供抵押担保并设立抵押权，而该房产在设立抵押权之前被开发商出售的典型案例 。在商品房买卖合同中，存在两种权利关系，一种是依据商品房买卖合同所产生债权债务关系，即在双方当事人意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力，此时，商品房的买受人享有的是债权请求权；另一种是物权变动关系，不动产物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产登记，未办理登记的，不产生物权变动的法律效力 。债权法上的权利只是一种相对权，不具有排他效力，而不动产物权的变动，必须在登记公示之后才能产生排他效力 。本案中，丙公司与乙公司未按法律规定在房产登记机关办理预告登记和过户手续，a房产的所有权并未发生转移，丙公司不享有a房产的所有权，不能产生对抗A银行的效力 。因此该房产仍属于原权利人乙公司所有，乙公司与A银行签订的《委托贷款抵押合同》合法有效 。
提示：银行与开发商之间签订借款合同，并以开发商名下在建工程设定抵押权，而房屋购买人虽在抵押登记设定前购买在建房屋但未依法办理预告登记、过户手续的，房屋所有权未发生变动，仍归开发商所有，抵押权设定有效 。
5、公司为他人提供担保，应当依法由董事会或者股东会、股东大会决议通过
案情：吴某与A银行签订《个人借款合同》，约定吴某向A银行借款749万元，借款期限自2015年4月20日至2016年9月23日 。同日，A银行依约向吴某发放了借款 。合同到期后，吴某未按约定归还借款本息 。
2016年9月23日，A银行与吴某、张某签订《借款展期协议》，约定将吴某的上述借款期限延长至2017年6月22日 。同日，A银行与张某、甲公司签订《保证合同》，约定张某、甲公司为该笔展期借款提供连带责任保证 。其中，张某作为甲公司的法定代表人及唯一股东在《借款展期协议》和《保证合同》上签字承诺由甲公司为该笔借款提供保证担保 。同日，张某为A银行出具《担保承诺书》《股东会(董事会)同意保证决议书》，主要内容为：甲公司因特殊原因无法加盖公章，但仍愿对案涉借款承担连带责任 。张某于2017年4月24日将甲公司70%的股权转移到乙公司名下 。
A银行诉至法院，请求吴某承担还款责任，甲公司承担保证责任 。
裁判理由与结果：法院经审理认为，张某在案涉《借款展期协议》和《保证合同》的担保人处签字、捺印，并注明“甲公司为连带责任保证”字样，而且向A银行出具《担保承诺书》《股东会(董事会)同意保证决议书》，表明甲公司愿为吴某的借款提供连带责任保证 。张某作为甲公司的法定代表人及唯一股东，其以甲公司的名义为吴某向A银行的借款提供担保，法律后果应由甲公司承受 。
点评：关于公司为他人提供担保的合同效力问题，应当重点把握以下几点：首先，为了防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东的利益，《公司法》第16条对法定代表人的代表权进行了限制，根据该条款的规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司股东(大)会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表 。此时，善意相对人可基于表见代表规则主张担保有效 。其次，存在下列情形的，即便没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，从而认定担保合同有效：一是公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或非银行金融机构；二是公司为其直接或间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；三是公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；四是担保合同系由单独或共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意 。再次，股东会或者一人公司的股东，是公司的权力机关和意志机关，有权决定公司的经营决策 。本案中，甲公司在签订《保证合同》时系一人公司，张某是甲公司的法定代表人及唯一股东，因此，其有权决定并代表甲公司签订案涉《保证合同》，是否加盖公司公章不是合同成立的必要条件 。


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