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万科直击万科股东会 | 现金为王做“免疫”，关注当下压抑的消费需求及95后购房主体

采访人员 | 张哲
6月30日下午 ， 万科企业股份有限公司2019年度股东大会在深圳市盐田区大梅沙环路33号万科中心召开 ， 万科董事会主席郁亮 ， 深圳地铁集团董事长辛杰 ， 万科总裁祝九胜 ， 万科执行副总裁、首席运营官王海武和万科董秘朱旭等出席股东大会并答投资者问 。
郁亮表示 ， 房地产行业的白银时代特征日趋明显 ， 行业高歌猛进的时代正在远去 ， 行业发展的决定性因素 ， 从土地红利到金融红利 ， 现在到了管理红利时代 。 万科的开发业务将重点关注两个方向 ， 一个是TOD；第二个是城市更新改造、旧区活化 。
放眼未来 ， 万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位 ， 希望发展一个具有完善生态系统的平台企业 ， 以在这个充满变化的行业中永葆欣欣向荣、生生不息 。
万科直击万科股东会 | 现金为王做“免疫”，关注当下压抑的消费需求及95后购房主体
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重点关注TOD和城市更新两大方向
强化两大“免疫力”
房地产行业的白银时代特征日趋明显 ， 行业高歌猛进的时代正在远去 ， 行业发展的决定性因素 ， 从土地红利到金融红利 ， 现在到了管理红利时代 。 在免疫力问题上 ， 一定要始终牢牢记住是客户给我们饭吃 ， 还要做到“现金为王、手有余粮” 。
投资者：请问郁总 ， 过往三年您作为董事会主席带领万科有些什么样的感想 ， 觉得做得怎么样？
郁亮：三年前我从王石主席手上接过这份重担 ， 我当时说了6个词 ， 感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气 。 三年过去了 ， 这6个词依然能概括我当下的心情 。
三年前万科股权结构还没有稳定 ， 三年来在股东跟社会方方面面的信任和支持下 ， 我们迎来了相对稳定的股权结构 ， 尤其深圳地铁作为大股东坚决支持万科的混合所有制机制 ， 支持我们的事业合伙人机制 ， 为万科经营管理创造了非常好的发展环境 ， 所以首先应该感恩和感谢所有股东以及帮助过万科的人 。
过去三年挑战确实挺大 ， 一方面我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定所产生的影响；另一方面 ， 房地产行业的白银时代特征日趋明显 ， 行业高歌猛进的时代正在远去 ， 行业发展的决定性因素 ， 从土地红利到金融红利 ， 现在到了管理红利时代 。
过去评价地产企业很简单 ， 第一阶段看有多少土地储备 ， 根据土地多少定公司价值 ， 这个时代已经结束了 。 第二阶段金融红利 ， 一个企业既要走得快又要走得稳 ， 在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好 。 今天房地产行业来到管理红利时代 ， 就是应该向制造业学习 。 市场发生变化 ， 战略要跟着变化 ， 同时还要管理精细化 。 同时 ， 我们还面临自身重要变革期 ， 如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题 ， 都是摆在我面前的责任和压力 。
欣慰的是 ， 三年过去 ， 万科管理团队基本保持了稳定 ， 业绩也保持了一贯的稳健增长 ， 各项业务也有一些新的亮点 。
在开发业务方面我们现在有两个重点关注方向 ， 一个是TOD（注：TOD指以公共交通为导向的发展模式） 。 一个城市的骨架靠轨道支撑着 ， 今天所有城市都面临这个局面 ， 我们跟地铁合作确实是有利于我们这方面开拓业务 。 TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验 ， 这方面我们走在前面 。 第二 ， 是城市更新改造、旧区活化 。 我前天专门去了一趟广州 ， 看我们一个最大的旧村改造 。 过去旧改我们碰都不敢碰 ， 今天如果不做这个事情 ， 这个能力完全依赖别人 ， 是不可能的 。 我们需要依法依规把拆迁工作、居民安置工作做好 ， 能把旧区变成非常有活力的新区 。 这两块业务现在看起来好像业绩上体现还不充分 ， 但是未来潜力都很大 。 中国城市已经不是摊大饼的扩张模式了 ， 也到了必须面对旧区改造问题的时候 。 建议大家过段时间可以去南头古城看一看 ， 因为万科在旧区活化方面做出了一些成绩 ， 市里把南头古城交给万科去做 ， 这是对万科的信任 。


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