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万科直击万科股东会 | 现金为王做“免疫”，关注当下压抑的消费需求及95后购房主体( 二 )


开发业务之外 ， 还有物业管理 ， 目前万科物业管理面积 ， 一半已经不是万科的小区了 ， 今天在疫情防控面前 ， 政府特别希望还没有物业管理的小区尽早建立物业管理 ， 这个业务也会得到更大重视和发展 。 除了住宅以外 ， 去年万科物业通过和戴德梁行的合作 ， 成为了中国商业写字楼市场物业管理第一 。 物业城市也有亮点 ， 相信这个业务未来会为万科创造很多价值 ， 而且物业服务具备平台价值 ， 不能简单的用收入跟利润来衡量它的价值 。
物流方面 ， 在高标仓方面数一数二 ， 冷链方面中国市场第一 。 在疫情开始以后 ， 各个地方对物流设施更加重视 ， 物业仓储将迎来大发展机会 。 我们也发行了一个物流地产的类REITS ， 在行业当中是一个创新 。
租赁住房方面 ， 在房住不炒、租购并举大环境下 ， 万科集中式公寓租赁方面已经是全国第一 ， 去年底超过12万间开业 ， 还有8万间在途 ， 尽管这个业务现在不怎么赚钱 ， 但是相信未来会有很大发展空间 。 我们作为行业龙头企业不能等市场成熟后再加入进来 。 需要一开始就参与摸索 ， 参与行业相关规范的建立 。
过去三年 ， 万科能保持比较稳定的发展 ， 我想主要得益于两点：一是得益于我们的事业合伙人机制 ， 合伙人机制使得全体万科人能团结起来 ， 拧成一股绳 ， 心往一处想 ， 劲往一处使 ， 始终保持了对万科事业的激情和使命感 ， 这群同心同路的合伙人 ， 是我信心和勇气的来源 。 二是得益于我们一直坚持的企业“免疫力”建设 。 疫情告诉我们 ， 在没有特效药和疫苗之前 ， 只有靠自己的免疫力和良好的健康基础去抵抗病毒 。 一个企业发展也遇到很多风险 ， 各种各样的突发事件 ， 回顾万科发展历程 ， 我们经历过完整的市场波动周期 ， 经历过两次股权事件 ， 98年亚洲金融危机、03年非典、08年全球金融危机 。 大体上 ， 每次危机过后 ， 万科都获得了发展的机会 ， 靠的就是“免疫力” 。
在免疫力问题上 ， 我们同样有两点体会 。 第一 ， 一定要始终牢牢记住谁给我们饭吃 ， 是客户给我们饭碗 ， 如果我们能提供好产品、好服务 ， 照顾好衣食父母 ， 这个公司免疫力一定是好的 。 在各种意想不到的困难面前 ， 一个企业能提供客户愿意买单的好产品、好服务 ， 这才是根本 ， 所以在万科我们有一条工作原则 ， 客户是我们衣食父母 。 未来两天会在这里开万科的好产品、好服务大会 ， 会在整个集团实施首席客户官制度 ， 从客户角度给公司方方面面提供意见 。 我们有工程师节、强调营造客户文化 ， 这方面始终万科抓的很紧 。 第二是“现金为王、手有余粮” ， 万科经常被人指责太保守、杠杆率太低了等等 ， 我是管过钱 ， 大概知道越有钱 ， 越会有人给你钱 。 越没钱 ， 关键时候越没有人给你钱 。 我们一定要做到任何时候现金为王、手有余粮 ， 才能渡过各种各样危机挑战 。
万科的前身叫现代企业有限公司 ， 创始人王石先生当时的初心是建立一个有活力、能创造的现代企业 。 不忘初心 ， 我们希望通过一代又一代的努力 ， 把万科做成基业长青的现代企业 ， 始终拥有活力、创造力、免疫力 ， 历经风浪 ， 做到活下去、活得好、活得久 。
至于我做得怎么样 ， 还是让业绩说话 ， 让股东投票给出答案吧 。 对我来说 ， 大家的信任是最大的动力；危机感是最强的驱动力；和大家一起合伙奋斗 ， 是最好的过程 。 谢谢 。
H股增发对A股摊薄较小
股价折扣率非常低
过去两次增发 ， 分别摊薄2.3%和2.7% ， 摊薄相对较小 ， 同时股价折扣率非常低 。 如今年6月份这次增发价格较当日收盘价折让不到5% ， 较30日均价则基本没有折让 。
投资者：我是一名机构投资者 。 第一个问题 ， 不久前万科已经对H股进行了一次增发 ， 以每股25港元的价格共融资79亿港币 。 但是这一次议案又再提请H股增发的一般性授权 ， 我相信这个议案对港股股东肯定很开心 ， 但是对我们A股股东毕竟有一点摊薄 ， 想咨询未来H股发行有什么计划？第二个问题 ， 关于回购授权事项 ， 相信A股股东肯定开心 ， 这个议案的具体条件和规模想了解一下 。


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