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忙着赚“小钱”的地产大佬( 四 )


尽管房企物业项目一片“风景独好” ， 但它们真的能成为房企转型的“强心针”吗？

事情可能没有那么简单 。
忙着赚“小钱”的地产大佬
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雷霆雨露 ， 莫非天恩 ， 但利好要雨露均沾 ， 其实很难 。
不是每家企业都能像越秀那样 ， 拿到一线城市地铁运营方的投资合作；也不是都像万科那样 ， 具有一揽子承包城市物业服务的能力；更无法都像龙湖那样 ， 负担得起长期的科技投入和细致入微的服务成本 。
与房地产行业相比 ，
物业行业品控尚无标准、还在“跑马圈地” ， 利润率、市场稳定性、平台粘度上都还有很大的不确定性 。

“物业企业们都在讲增值服务 ， 但如果没有很好的平台黏度和业主的关系 ， 增值服务只会是空中楼阁 。 ”
在资本市场上艰难前行的“彩生活”CEO黄玮 ， 对此不吐不快 。
这不仅是“彩生活”面临的难题 ， 也是物业企业共同面对的难题——究竟是要“好服务” ， 还是要“好利润”？
资本市场看好物业企业的未来规模 ， 但大的规模并不代表高的盈利 ， 甚至为了提供更新、更好、更全的服务 ， 物业企业不得不持续投入 ， 使利润更“薄” 。
“彩生活”规模很大、股价很低 ， 正是这个原因 。
对从房企拆分出来的物业企业来说 ， 利润率低的缺陷 ， 可能会被规模扩张的预期和企业的品牌光环暂时掩盖 。 但上市之后 ， 每年的投入产出分厘不差写在财报上 ， 盈利水平要是无法与股价齐涨 ， 房企的转型突围将陷入新的陷阱怪圈 。
事实上 ， 头部物业企业盈利水平收窄的端倪 ， 已经出现 。
以绿城为例 ， 2018年公司营收增长率为30.75% ， 但2019年已降到28.43% ， 2020年预估的增长率则为25.09%；与此同时 ， 净利润增长率也从2018年的24.73%跌到了2019年的-1.22% 。
短期内 ， 巨大的业务投入和激烈的竞争压力摊薄了利润 。 这可能是企业长期盈利的必由之路 ， 但是对崛起转型中的物业行业来说 ， 现阶段的高投入能否带来未来的高盈利 ， 还是一个未知数 。
最大的问题 ， 还在于过低的服务标准 。
长期以来 ， 物业行业其实是房地产的“附庸” ， 没有形成独立的服务标准 。 当房企拆分物业、单独上市 ， 让物业服务提供商涌入市场 ， 服务质量的变化将难以揣度 。
“跑马圈地”的行业现状下 ， 企业为了扩张“地盘” ， 很可能导致服务质量下降 。 如果市场大环境守不住高质量 ， 大扩张又拉低了企业的利润水平 ， “资本突围”很可能演变为“资本圈套” 。
面对这个问题 ， 企业的解决方案是：
通过增值服务 ， 提升盈利水平 。

中信证券的资料也显示 ， 越是头部物业企业 ， 增值服务所占总收入的比例 ， 越能维持在一个相对较高的水平 。
忙着赚“小钱”的地产大佬
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▲来源：《走向品牌联盟时代：中信证券管理行业专题研究报告》
对头部企业来说 ， 资本不是问题 。 万科的天时、越秀的地利、龙湖的人和 ， 本质上都是雄厚的资本在支撑 。
但地产大佬们都清楚 ， 挺进这个行业 ， 不是为了烧钱 ， 而是为了赚钱 。 资本一定要突出重围 ， 否则在高投入陷阱里越陷越深 ， 反而会加剧企业当下的困境 。
路在何方 ， 值得每个人思考 。
忙着赚“小钱”的地产大佬


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