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忙着赚“小钱”的地产大佬( 二 )


上世纪90年代 ， 房企盖好一个楼盘 ， 就成立相应的物业公司为业主提供服务 。
于是一开始 ， 物业一直是房企的副产品 。

以碧桂园为例 ， 它旗下的楼盘之所以能卖出超出当地平均水平的高价 ， 优质的物业服务功不可没 。
房地产兴盛时 ， 利用优质的物业服务给楼盘增值 ， 获得更好的价格和销路 ， 是房企必然的选择 。
房地产如日中天时 ， 没人认为物业服务能单独上市 。 在房企财报中 ， 它们只是无关宏旨的“非主营业务收入” 。
房地产行业的低迷 ， 成为物业企业进军资本市场的一大契机 。
2014年 ， 深圳“彩生活” ， 成为第一个吃到资本市场螃蟹的物业企业 。 这一年 ， 中国商品房销售面积出现了历史性下跌 ， 跌幅达7.6% 。
高昂的房价抑制了需求 ， 宏观调控让拿地成本越来越高 ， 供需两侧联动 ， 房企的日子越来越不好过 。
如今 ， “房住不炒”的宏观调控不见松动 ， 融资难、拿地难、卖房难 。 当增量的争夺望到了尽头 ， 存量的博弈便拉开帷幕 。
而挖掘存量最好、最直接的方法 ， 就是将物业服务分拆上市 。 既能为企业融资 ， 又能把手头的资产“盘活” 。
这是一个广阔的市场：房地产是一锤子买卖 ， 物业服务则是长久生意 。 过去几十年积累下来的大量楼盘和不断升级改造的城市区域 ， 也给这个行业留下了丰富的想象空间 。
中国的城市化发展 ， 也到了提升品质的时间窗口 。
对很多人来说 ，
“有房住”已渐渐被满足 ， “住得好” ， 成了最迫切的需求 。

有业内人士预测 ，
物业服务这笔地产大佬们熟悉的“小钱” ， 未来十年的行业规模 ， 将达到3.2万亿 。

富有远见的一众头部房企 ， 正在为自己的长远未来博取“一席之地” 。
忙着赚“小钱”的地产大佬
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与早先上市的物业企业相比 ， 如今“下水入世”的同行们有着更独特的优势 。
2014年 ， 第一个登陆港股的“彩生活”可谓“敢为天下先” ， 但它在资本市场上的表现却不如人意 ， 股价从3.28、到12.78、再到如今的3.90港元 ， 历经轮回 。
作为“中国物业第一股” ， 彩生活的物业服务面积在全行业居首 ， 盈利水平虽然增长乏力 ， 但仍维持较高水平 。
但在资本市场上 ， 彩生活的市盈率只有10倍左右 ， 与碧桂园服务、中海物业、绿城物业等同业40多倍的市盈率 ， 不可同日而语 。
有分析人士认为 ， 彩生活被严重低估 。 但又都不得不承认 ， 在赛道扩容的今天 ， 彩生活的竞争力和增值潜力 ， 确实很难与新晋的同行们相媲美 。
比如 ， 占尽
“地利”

又拿到广州地铁大笔注资的越秀地产 。
3月10日 ， 越秀地产（00123.HK
）2019年业绩发布会上 ， 人们津津乐道的 ， 已经是物业板块拆分上市的消息 。 对此 ， 越秀的管理层表示“还在研究” 。
对这家1994年进军房地产的老牌国企来说 ， 2019年卖出17.2亿平方米的住宅不算啥 ， 三个“轨交+物业”的TOD项目更亮眼 。
作为上世纪90年代崛起的“新城市主义”标志 ，
TOD模式（Transit-Oriented Development ， 以公共交通为导向的开发
）融合了公共交通和物业服务两大板块 ，

具有较高的盈利水平和广阔的发展空间 。 2019年4月 ， 在广州地铁集团成为越秀第二大股东之后 ， TOD模式让越秀如虎添翼 ， 令资本市场对它充满期待 。
今年6月 ， 越秀、广州地铁与长沙轨道集团新签一份三方协议 ， 决定将TOD模式在长沙复刻 。 根据规划 ， 越秀每年将拿下一到两个TOD项目 ， 预计新增土地储备100万平方米 。


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