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男青年3万鹤岗买房2.2万卖出意味着什么？男青年3万鹤岗买房2.2万卖出具体情况( 四 )


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在城区人口流失的情况下 ， 鹤岗即使想要依靠城镇化促进楼市发展也显得十分渺茫 。 截至2017年底 ， 鹤岗城镇人口为83.3万人 ， 城镇化率高达82.55% ， 这个比例已经超过很多发达国家 ， 这也意味着 ， 寄望于农村人口进城落户为鹤岗房价支撑作用已十分有限 ， 因为当地楼市的受众基本是上述六个区的存量人口了 ， 而这存量人口还呈现下滑趋势 。
事实上 ， 人口流失问题并非仅困扰着鹤岗一地 ， 放至黑龙江这个北方边境省份皆较为突出 。
《黑龙江社会发展报告（2017）》显示 ， 黑龙江省人口外流存在年轻化趋势明显、高学历人口比例增加的特点 ， 这可能导致全省整体人口素质和社会文明程度的退化 ， 修复和成本非常巨大 。
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资源枯竭
在杨诚看来 ， 鹤岗的人口外流离不开经济和气候环境两方面因素的影响 。
经济方面 ， 2018年黑龙江省各城市GDP排名中 ， 鹤岗以GDP总量151.4万亿元位列全省第12 ， 与2017年持平 ， 在黑龙江全省12个地级市中垫底 ， 仅高于大兴安岭地区 。
与黑龙江省其他煤城发展相似 ， 煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体 ， 近年来也遭遇着资源枯竭、产业结构单一的困扰 。
苏文的父亲此前供职于龙煤集团鹤岗分公司 ， 这是黑龙江四大煤炭企业之一 ， 曾经是当地红极一时的好单位 ， 如今已不可同日而语 。
4月8日 ， 国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到了“收缩型城市”的说法 。 国家发改委指出 ， 收缩型中小城市要瘦身强体 ， 转变惯性的增量规划思维 ， 严控增量、盘活存量 ， 引导人口和公共资源向城区集中 。
首都经贸大学教授吴康通过研究2007年-2016年十年数据发现 ， 在660个建制市中 ， 总计80个城市出现了不同程度的人口收缩 ， 占比12.1% 。 这些城市“收缩”各有原因 ， 既有资源枯竭所致 ， 例如鹤岗 ， 也有产业变迁导致的收缩 ， 亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩 。
事实上 ， 早在2011年 ， 鹤岗便被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一 ， GDP在2017年前的4年中有3年出现负增长 。 近年来 ， 鹤岗加速培育石墨烯等替代性产业 。
除了经济问题 ， 苏文坦言 ， 气候环境也是很多当地人选择南下的原因 。 鹤岗市属于北温带大陆性季风气候 ， 主要气候特征是冬季寒冷漫长 ， 年平均气温仅3.8℃ ， 极端最高温度为37.7℃ ， 极端最低温度为——34.5℃ ， 年无霜期平均值为147天 。
打小生活在这种极端的气候里 ， 苏文极度渴望南方 ， 高考填志愿时 ， 他一心奔向四季如春的广东 ， 毕业后选择留在南海之滨的湛江工作 。 在与湛江隔着琼州海峡的海南 ， 苏文的东北老乡不少都在此置业 ， 他们过着候鸟般的生活 。 在苏文的印象中 ， 2000年出头时 ， 老家的煤矿效益正好 ， 一月工资达六七千元是常有的事儿 ， 早些年攒下的积蓄支撑了身边不少人在海南置业 。
四线城市鹤岗楼市的现状引发了很多忧虑 ， 这是否预示了三四线楼市的最终走向？
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 个别三四线城市房价下跌并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫 。 他表示 ， 现阶段 ， 三四线楼市还在高位运行 ， 但分化的情况已经出现 ， “有些区域市场的确熄火了” 。
严跃进对此持相同看法 ， 其认为 ， 鹤岗的楼市代表了东北很多地级市的现状 ， 受人口外流和经济因素影响 ， 房地产市场基本处于颓废状态 。 但严跃进指出 ， 鹤岗和全国其他三四线城市可比性不强 ， 毕竟经济发展情况不一样 。
类似收缩型城市的未来发展 ， 在严跃进看来 ， 后续城市定位必然应该是紧凑型 ， 关键要对市区各类资源进行整合 ， 防范城市规模过大 ， 做好既有存量住房的改造 ， 积极导入新的产业 ， 以产业工人导入来培育 ， 同时加大棚改力度 ， 必要时需要研究人口回流、高铁开通等城市发展因素 ， 以便可以形成更有利的购房条件 。


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