产权房|起底深圳小产权房“灰色”交易链
本报采访人员 陈婷 赵毅 深圳报道
“今年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以 。 ”谈及疫情对行业的冲击 ， 已在深圳沙井、福永片区代理小产权房6年有余的中介人士李俊（化名）对《中国经营报(博客,微博)》采访人员表露出了欣慰之情 。
李俊告诉采访人员 ， 一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平 ， 但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易 。 “我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好 ， 结果没想到比以往表现得更好 。 ”
在李俊所负责的沙井、福永片区 ， 小产权房集中且数量众多 。 据另一小产权房交易中介赵莹（化名）称 ， “目光所及之处都是小产权房 。 ”而在采访人员近日的走访中发现 ， 深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛 ， 不少楼盘趁势涨价 ， 刚需客和投资客表现积极 。
早在2007年 ， 住建部就曾发出风险提示称 ， 小产权房不受法律保护 ， 也不具备上市交易资格 。 实际上 ， 据采访人员近日走访 ， 小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序 。 其中 ， 为使购房客“放心” ， 更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议 ， 以及写着“房屋使用权证”等各类证书 。 包装之下 ， 每场交易似乎显得尤为“正规” 。 而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条 。
小产权房“暗箱”交易
6月29日 ， 赵莹带采访人员来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房 ， 该小区位于沙井会展中心旁 ， 拥有6栋房屋 ， 配有空中花园、地面停车位 ， 均价为2.25万元/平方米 。 从外观和规模上看 ， 该小区与普通商品房几乎无异 。 事实上 ， 在当地 ， 这类房屋与农民房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房” 。
售楼处工作人员徐华（化名）为采访人员推荐了一套107平方米的三房户型 ， 总价约为254万元 ， 首付5成 ， 分期10年 。 值得注意的是 ， 徐华对采访人员表示 ， 若选择分期 ， 前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元 ， 后5年则是将剩余房款视为“货款” ， 以开发商的名义先跟银行贷款 ， 再由购房者向开发商贷款 。
除了房款 ， 购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费” ， 即村委盖章费 ， 每个村委的收费标准不一 。 徐华向采访人员解释称 ， 客户购买该统建楼 ， 是以“入股”方式进行交易 ， 即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份 ， 名义上与村委、开发商共同合作投资建房 ， 股份的表现形式便是房产 ， 若出售房屋就相当于出售自身持有的股份 。
说罢 ， 徐华给了采访人员一份封面写着某律所的“合同” ， 称之为“购房协议” ， 以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书 。 徐华提及 ， 为完成合同签订 ， 购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费” ， 即律师个人盖私章 ， “这是一定得有的 ， 也是你自身的购房保障 ， 有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’ 。 ”
而在李俊带采访人员参观的位于福永街道的另一村委统建楼 ， 购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同 ， 不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费” 。 售楼处相关工作人员对采访人员表示 ， “没有必要进行律师见证 。 有了村委盖章 ， 就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了 。 ”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似 ， 该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书” ， 也叫“绿本” 。
只不过 ， 北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉采访人员 ， 按照现行的法律规定 ， 小产权房的买卖合同效力往往是无效的 。 不管是以什么名义出具的“购房合同” ， 其实都是为了掩盖小产权房的本质 。 “‘绿本’不具有法律效力 ， 开发商也没有权力出具该证书 。 ”
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