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产权房|起底深圳小产权房“灰色”交易链( 二 )


此外 ， 王玉臣表示 ， 有律师见证的小产权房购房合同和没有律师见证的购房合同 ， 在法律效力上没有任何区别 。 “如果是违法的交易 ， 不会因为有了律师见证就变成合法交易 。 若对一个违法行为做见证 ， 见证行为本身也违法 ， 收费同样不合理不合法 。 ”
除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费 ， 购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费” 。 相关中介人士告诉采访人员 ， 二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米 ， 近年来各村委相互攀比 ， “过户费”有所上涨 ， 目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米 。 李俊称 ， 近期一套面积为113平方米 ， 总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元 。
有中介两个月完成全年业绩指标
尽管小产权房买卖缺乏一定监管 ， 但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜 。
在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房（属村委统建楼）的钟女士对采访人员表示 ， 其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米 ， 而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米 。 对比之下 ， 低价是其选择小产权房的主要因素 。
7月7日 ， 李俊带采访人员来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼 ， 其单价约为2万元/平方米 。 不过 ， 与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房 ， 李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米 ， 而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房 ， 其均价也已达到6万元/平方米 。 “目前 ， 沙井商品房的均价为7万元/平方米 。 ”
除了低价 ， 无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土” 。
去年年底刚出售白石洲一套拆迁房 ， 手里揣着600万元现金的石先生（化名）今年年初来到沙井 ， 用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房 ， 2套用来投资 ， 1套用来自住 。
相关中介人士告诉采访人员 ， 投资小产权房除了租金回报 ， 近年来沙井的小产权房房价也处于上涨趋势 。 以一套100平方米小产权房为例 ， 一年总房价上涨20万～30万元基本上不成问题 。 “势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能 。 ”李俊给了采访人员另一组数据 ， 2016年 ， 小产权房的均价为2000元至3000元 ， 而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米 。
采访人员近日走访发现 ， “短期靠收租 ， 长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点 。 采访人员以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议 ， 该中介对采访人员表示 ， 现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划 ， 其建议采访人员入手一套200万元的统建楼房屋 ， 短期内获得租金收益 ， 之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款 。 “现在这边的平均租金为3500元 ， 相对稳定 。 若到时候你的房子涉及拆迁 ， 补偿款至少也是1000万元 。 ”
在诸多因素推动下 ， 一场关于小产权房的博弈火热程度不减 ， 而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一 。
“特别是2017年和今年 ， 小产权房市场行情紧俏 ， 主要是由于2016年周边地铁正式开通 ， 而今年受到疫情影响 ， 许多客户选择投资房产 。 今年三四月份我就已经成交15套房子 ， 完成一年的业绩了 。 ”李俊对采访人员说道 。
利益背后暗藏法律风险
深圳的小产权房具有特殊意义 ， 在官方解释中 ， 深圳并不存在小产权房 。
王玉臣告诉采访人员 ， 小产权房不是一个严格的法律概念 ， 是在现实生活中对一类房子的统称 ， 和合法的大产权房相对应 。 一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋 ， 未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用 。
而经过1992年、2004年两次农村城市化改造 ， 深圳的农村集体土地已全部转为国有土地 。 因此 ， 从占地性质上看 ， 深圳已没有通常概念中的小产权房 ， 但囿于历史遗留、旧改进程缓慢 ， 深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中 ， 小产权房的说法也常被广泛使用 。


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