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功夫房产|烂尾楼频现，5个月成交不及佛山1个月，这是重压之下的海南楼市( 二 )





▲房地产门店
这里的旅游楼盘 ， 为实现海景价值最大化 ， 会在70年产权地上做出公寓式户型 ， 尤其是一房 ， 因总价低而受欢迎 。 但目前海南已执行新政 ， 100平米以下户型不再获批 ， 因此小户型住宅反而显得稀缺 。

目前海南的房子供求还是过剩的 ， 就连航天发射基地的征地回迁房都是以联排别墅形式分配 ， 加上限购政策 ， 在这买房自住会比投资更理智 。

区域房价
全省均价超1.5万/平 海景房也有鄙视链

现在海南楼市基本面如何？综合海南省统计局的数据 ， 今年1-5月新房销售约182万㎡ ， 仅相当于佛山6月单月成交量 。 而前5个月的整体均价约15846元/㎡ ， 比较接近狮山的均价 ， 其中东部、中部整体价格更高 。


▲海南房价分布图（来源：海居客）
此程 ， 功夫君的目的地是文昌市 ， 其在省内经济地位相当于广东省内的珠中江 。

文昌虽然紧挨海口 ， 三面环海 ， 房价却在全省平均水平之下 ， 个中原因可以结合内部板块细看：市区为本土自住刚需板块 ， 高隆湾、月亮湾、航天城板块均属于旅游板块 。


▲文昌楼市板块分布图
高隆湾位于文昌南部 ， 是老牌海景旅游地产板块 ， 多本土房企聚集 ， 月亮湾则是新兴崛起海景板块 ， 聚集了富力、世茂、雅居乐、鲁能等知名品牌房企 。


▲文昌市区楼盘
高隆湾有原始土著村落人群 ， 加上多年发展 ， 周边居住氛围相对浓厚 ， 每天傍晚海边聚集不少游客 ， 有公交直达海滩 ， 周边有超市餐饮配套 。


▲白金海岸附近超市

▲白金海岸附近公交站

月亮湾虽然大牌云集 ， 但因其海岸线垂直 ， 属深海区 ， 台风季、冬季风浪大 ， 且新区开发配套少 ， 买点东西都要驱车出入 。

而高隆湾整体房价会比月亮湾稍微高一点 ， 前者是1.5-1.8万/㎡ ， 后者是0.8-1.5万/㎡ 。


▲月亮湾铜鼓岭实景
功夫君此行居住地在文昌高隆湾 ， 沿着白金路15分钟步行即达沙滩 ， 就近选择两个旅游度假楼盘看看 。
晋唐海湾一房总价90多万起 ， 全款付清
该盘位于白金路东侧 ， 楼栋建筑呈倒V型 ， 像是由6条小船+2条大船组成 ， 目的是实现户户望海景 。


▲晋唐海湾营销中心
两条大船承担“船头”角色 ， 是为项目配备的星级酒店 ， 然而内部处于停工状态 。


▲晋唐海湾阳台景观
现场参观了最小面积56㎡一房 ， 70年产权住宅 ， 总价90多万 ， 一次性付清 ， 不接受贷款 。


▲晋唐海湾一房户型图
交标带基本硬装、卫浴套装等 ， 但不能明火 ， 销售的解释是怕海风腐蚀天然气管道 。



▲晋唐海湾样板间
阳台为扇形 ， 视野开阔 ， 高处可俯瞰海景 ， 低处景观有所遮挡 ， 项目北侧楼栋更高 ， 以此保证更好的景观享受 。


▲晋唐海湾楼栋实景
回到售楼部 ， 现场冷冷清清 ， 只有几位值班人员站岗 ， 离开之际 ， 发现其他楼栋均已处于停工状态 。


▲晋唐海湾烂尾楼栋 功夫君翻查两年前回乡的照片 ， 惊讶地发现其此前有恒大进驻 ， 如今早已退场 。


▲两年前恒大进场 白金海岸开发最早度假盘 ， 一房70多万起
与晋唐海湾一路之隔便是白金海岸 ， 该片区开发最早的度假旅游盘 ， 海岸、道路、项目都统一命名 。


▲白金海岸规划图
前几回探亲也租住过这里的公寓酒店 ， 100-200元/晚就有一线海景房 。


▲白金海岸海景房酒店
至于售价 ， 44㎡一房户型仅需要70多万 ， 跟对面整整相差了20万 ， 10㎡阳台全赠送 ， 实际得房面积达到54㎡ 。


▲白金海岸一房户型
楼栋也是呈现船型 ， 44㎡户型位于两翼 ， 南北通透 ， 除厨房有点犄角以外 ， 其他空间都中规中矩 ， 重点是可以明火煮食 。


▲白金海岸楼栋实景

▲白金海岸板房

▲白金海岸阳台景观

销售也对晋唐海湾无法明火煮食给了另一种解释：“地块权限属性有问题 ， 目前产权不清 。 ”


▲白金海岸房源交标
其他户型面积有56-123㎡不等 ， 板房所示为南区高层一线海景房 ， 低层或北侧组团景观有所打折 。该盘也不是完美无缺 ， 首先是开发早 ， 如今年限剩下40多年 ， 其次是南区小户型基本售罄 ， 北区房源可望景观视野狭窄 。


▲白金海岸北区景观
但让功夫君惊讶的是 ， 该盘从销售中心到板房 ， 一路上遇到不少组客户 ， 他们大部分是中年妇女团 ， 电瓶车都不够用 。


▲白金海岸偶遇购房团现场

免税自贸港
海南房地产不是外面想要多少就建多少
最近 。 海南岛离岛免税额从3万提高至10万备受关注 ， 7月1日起正式实施 。


▲海口机场免税店
目前海南有四家免税城 ， 分别位于海口、三亚、博鳌 ， 离岛 。 当天 ， 功夫君在海口美兰机场免税店逛了一圈 ， 人流较旺 ， 免税品自提点络绎不绝 。


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