法制日报|多地密集发布房地产市场调控政策 落实“房住不炒”精神( 三 )
邹琳华研究发现 ， 这些地方出台楼市新政的背后 ， 是这些地方的房价持续上涨 。 2020年6月二线城市纬房指数显示 ， 27个二线城市样本中 ， 宁波、四川成都等城市涨速显著上升 ， 东莞、江苏无锡等城市也仍维持相对较高的涨速 。
“未来更多的一线、二线城市要升级限购政策 。 ”邹琳华认为 。
楼建波认为 ， 出台房地产市场调控措施的地方 ， 基本上都是房价上涨比较快 ， 这些地方密集出台楼市新政 ， 是落实中央“房住不炒”政策的体现 ， 稳定房地产市场 。
在楼建波看来 ， 这向社会传递的信号是 ， 政府稳定房地产市场的决心没有变 ， 各地落实中央“房住不炒”政策的初衷没有变 ， 就是要整顿房地产市场秩序 ， 让房地产市场降温 ， 打造一个有序的、稳定的房地产市场 。
“需要注意的是 ， 从解决人民群众住房问题的角度讲 ， 房地产市场调控不是把房价往下调 ， 让大家都去买房子 。 ”楼建波提醒说 ， 解决人民群众住房问题 ， 根本上还是要靠政府提供的保障性住房 ， 比如人才住房、租售并举、共有产权房等 ， “这两个方面要分开” 。
依法调控遏制投机
竭力平衡供需关系
中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日 。
当日的中央政治局会议明确提出 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 。
3个多月后 ， 中央政治局会议重申 ， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 落实房地产长效管理机制 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 。
今年4月17日 ， 中央政治局召开会议强调 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
楼建波认为 ， 中央多次强调“房住不炒”传递的信号是 ， 这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标 。
据邹琳华研究 ， 进入2020年6月 ， 另一个值得关注的新现象是 ， 除深圳外 ， 其他一线城市房价涨速有减缓态势 。
2020年6月纬房指数显示 ， 上海房价环比上涨0.65% ， 涨速比上月下降0.16个百分点；北京房价环比上涨0.13% ， 涨速比上月下降0.76个百分点；广州房价环比下降0.19% ， 涨速比上月下降0.86个百分点 。
在邹琳华看来 ， 这说明除深圳外 ， 北京、上海、广州房价的快速上涨均缺乏后劲 ， 市场难以支持房价持续快速上涨 。 这可能是因为 ， 北上广限购政策远比深圳严厉 ， 住房投资投机成本过高 ， 资金进入相对更为困难 。 这也从另一侧面表明 ， 短期内 ， 严厉的限购可以在一定程度上弥补限贷政策的漏洞 。
邹琳华认为 ， 自2010年北京首次引入限购以来 ， 以限购限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年 。 这两大行政管控手段 ， 几乎成了住房市场“长效机制”的一部分 。 然而 ， 今年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明 ， 限贷政策实际接近失效 。
邹琳华解释称 ， 今年上半年 ， 商业抵押贷款利率已经降至远低于按揭贷款利率的水平 。 人们可以通过抵押等途径更低成本地获取购房资金 ， 使得限贷政策失去作用 ， 已有的以限购、限贷为基本框架的调控政策体系面临解体 。
邹琳华补充说 ， 尽管如此 ， 在疫情多维冲击及内外部经济形势极不明朗的条件下 ， 房价不存在全面上涨或持续上涨的经济基础 。 换句话说 ， 放任资金炒房 ， 虽然房价短期可能大涨 ， 但必将以大跌收场 。 从防范宏观风险角度看 ， “房住不炒”的方向不可能改变 ， 维持房地产市场的总体稳定仍是基本方略 。 “2020年下半年 ， 在限贷失效的背景下 ， 更多的城市将随深圳升级限购政策 。 ”
邹琳华建议 ， 在较短的时间内 ， 我们可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入 。 但更重要的是 ， 在限贷失效的背景下 ， 我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构 。
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