为什么|普陀为什么是上海市区房价最低的地方
本文转载自公众号：“真叫卢俊”
近期 ， 一份《上海市各区2019年财政收入的排行》 ， 让很多人唏嘘不已 ， 普陀区上一年度的财政收入为110亿元 ， 全市倒数第一
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普陀区位于上海西北门户 ， 横跨上海内、中、外环 ， 财政收入竟低于“岛区”崇明 ， 这个成绩不免让人疑惑
要知道 ， 老普陀早在19世纪末 ， 因为吴淞江水运的便利 ， 两岸的工厂数量一度领先全上海 ， 这里是上海著名的老工业区
今天的普陀 ， 是怎么了
扼腕之余 ， 我们应该想到 ， 倒数第一的局面并不是一蹴而就的 ， 回顾21世纪普陀的2个10年 ， 可能她只做错了一件事：
对的时间没有做对的事 ， 然后就是步步错
那普陀究竟在“对的时间”错过了什么？之后又是否还有逆风翻盘的机会？我们先从第一个“错过”开始
棚改、高压线、李嘉诚
在《上海市城市总体规划(1999-2020)》中 ， 在上海市区的4个角 ， 分布着4个城市副中心：徐家汇(002561,股吧)、江湾-五角场、浦东-花木 ， 还有一个就是普陀真如
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貌似真如是这4个副中心里最弱的一个 ， 而在被定为城市副中心后的10年 ， 本该是真如的发展时机 ， 却因为这三个关键词错过了：棚改、高压线、李嘉诚
棚改 ， 一拆就是10年
熟悉普陀的人都知道 ， 真如板块「瑧如府」和「高尚领域」两个项目之间 ， 在2016年以前是铜川水产市场+水果批发市场
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铜川路水产市场 ， 开办于1996年 ， 是华东地区最大的水产市场 ， 占地面积14000㎡ ， 有摊位400个
对市政规划来说 ， 拆迁体量大 ， 对于市场商贩来说 ， 这是他们创业和生活的地方 ， 所以这背后的拆迁工作非常复杂
从2006年开始 ， 直到2016年10月31日 ， 被附近居民嫌弃吵闹又腥臭的铜川路水产市场终于关门了 ， 这一拆 ， 就是10年
棚改 ， 占用过多行政资源 ， 也真切拖累了真如板块的发展
一直难以入地的高压线
其实困扰真如的 ， 除了棚改的问题 ， 还有东南角的西郊变电站 ， 以及穿过真如板块的多条难以入地的高压线
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1958年 ， 西郊站三台220千伏主变承担了当时上海近一半的用电负荷 ， 西郊站因此得名“远东第一站”
1978年 ， 这个数据变为1/5 ， 而到2018年 ， 西郊站在迎峰度夏期间的最高负荷仅占全市最高用电负荷的1/50
而西郊变电站输送的电力 ， 主要供给上海内环内的中心城区 ， 真如副中心基本上用不到
普陀真如为中心城区的电力保障做出了重要贡献 ， 但同时高压线一直没有入地 ， 这也影响了周边土地的利用 ， 建筑物过高是不被允许的 ， 这从侧面也影响了真如板块商业配套的跟进
爱“捂地”的李嘉诚
一个城市板块在发展之初 ， 选择一家什么样的开发商很重要 ， 像陆家嘴(600663,股吧)选择了汤臣 ， 五角场选择了万达
选对了 ， 板块收获的不是高品质住宅+酒店 ， 就是成规模的商业配套 ， 而真如选择了李嘉诚爱“捂地”的长江实业
2006年 ， 上海真如城市副中心推出了第一幅核心地块 ， 为两条地铁线交会站上盖 ， 被李嘉诚收入囊中
14年过去了 ， 普陀人民没有等来像样的商业 ， 或者高品质住宅 ， 等来的只是切割成小面积散卖的低总价公寓式办公楼 ， 还有一栋盖到一半的写字楼
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左 ， 公寓；右 ， 写字楼
低总价的公寓式建筑 ， 对高净值人群吸引力有限 ， 办公配套到现在也因为安全问题迟迟未能封顶
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