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云南楼市观察|昆明这个商场被十铺九空！业主慌了：投资的钱会不会泡汤？( 三 )


同时 ， 赵女士表示 ， 与业主签订的合同中约定36个月内办理产权证也是有原因的 。 “我们现在的商铺全部都是大产权 ， 卖给业主之后 ， 需要把大产权分割成小产权 ， 然后将产权从公司的名下过户到业主的名下 ， 这个过程十分复杂 。 但公司已经跟相关单位沟通好了 ， 只是我们需要时间去办理手续 ， 才和业主有这样的时间约定 。 ”赵女士说 。
赵女士表示 ， 大产权分割小产权很麻烦 ， 开发商需要把所有的商铺售完后 ， 统一办理 ， 而目前滇池时代还有大约50%的商铺未出售 。 “如果到了不得不办理产权分割的时候 ， 我们会自持剩下的商业 ， 然后把业主的产权证办理好 ， 在规定时间内交给业主 。 在办理产权证时业主需要上税 ， 费用与办理网签的商铺所需要交纳的税费一致 。 ”赵女士说 。
赵女士承认 ， 目前滇池时代项目确实有部分商铺、写字楼和停车场的产权在银行做抵押贷款 ， 但被抵押的资产不影响交易 。 “被抵押的商铺也是大产权 ， 我们之后也会把产权拿回来 ， 分割成小产权然后过户给购买的业主 。 ”赵女士说 。

负一层仍在施工状态

律师：商铺产权抵押仍可交易 ， 但需抵押权人同意
对于此事 ， 云南凌云律师事务所律师张与表示 ， 商铺的产权抵押给银行 ， 抵押是担保行为 ， 物权仍然可以进行交易 ， 但该行为需要取得抵押权人的同意 。 对这类商铺 ， 业主购买之后存在风险 ， 因为如果之后开发商无法偿还银行的贷款 ， 抵押的资产将会被查封、拍卖 。 当然 ， 此时购房人可以向人民法院提出执行异议 。
关于大产权分割小产权的问题 ， 需要事先申报过小产权独立产权 ， 如果没有 ， 那么后期分割难度是很大的 。 如果开发商实力不够 ， 最终办理不了小产权证 ， 业主的利益也会受损 ， 买卖合同效力也会存疑 。
同时 ， 张与表示 ， 如果最终业主未能在约定时间内拿到产权证 ， 可以用合同起诉开发商 ， 要求开发商赔偿 。
专家：购买小产权商铺 ， 需慎重考虑开发商运营能力
昆明中原研究中心经理张芷源表示 ， 大产权即拥有国家颁发的“五证”不动产物业 ， 各项权益受法律保护；小产权商铺一般多为开发商为了方便大面积商业物业的销售 ， 分割为小面积的商铺出售 ， 统一经营 ， 承诺给予业主一定比例的回报 。 张芷源表示 ， 业主购买小产权商铺 ， 需要慎重考虑开发商的运营能力及商铺地段、位置等相关信息 。
记者走访：滇池时代项目已开始运营 人气欠佳
据介绍 ， 滇池时代项目分为A、B、C、D共4座 ， 李女士购买的是C座负一层的商铺 。 昨天中午 ， 记者来到滇池时代项目C座了解到 ， 项目1—6层为商铺 ， 7—10层为酒店 ， 11—23层为对外租售写字楼 。 其中 ， 一楼商铺以餐饮为主 ， 有星巴克、贤合庄、麦当劳等餐饮店 ， 周边还有多个小吃摊位 。 虽然正值午饭时间 ， 但就餐人员并不多 。

滇池时代一楼商铺以餐饮为主 ， 就餐人员不多 。

“对面的南亚业态更成熟 ， 而且这边项目还在建设 ， 所以目前的人气不高 。 ”一名餐饮摊主说 。
同时 ， 记者看到 ， 滇池时代项目负一楼已经大体建好 ， 下沉广场的楼梯也已建好 ， 但负一层依旧在施工状态 ， 并未营业 。 据介绍 ， 滇池时代负一层与地铁5号线相通 ， 目前地铁还没开通 ， 负一层商铺靠近地铁口的位置也无法装修 ， 只能先装修其他地方 ， 待地铁口开通后 ， 装修完成才能对外营业 。 目前 ， 负一层商铺也在招商中 。
对于滇池时代项目的营业情况 ， 张芷源分析 ， 昆明商铺以住宅底商和金街商铺为主 ， 多为小面积、低总价的物业 ， 业态也偏向满足社区基本生活需要的相关餐饮、零售等业态 ， 大型“盒子商业”（综合体商业）以开发商自持经营较多 。
滇池时代项目地铁与商业的联通 ， 肯定会带来人流量的提升 ， 有利于提高商业项目人气 ， 但目前昆明成熟商业综合体项目越来越多 ， 商业项目成功的主要因素还是要看开发商的商业运营管理能力 。
来源：都市时报（记者 姜洁、徐琳惠）
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