楼主说楼市|黄埔这个公寓北靠龙头山，南望村屋，靠临港经济区释放租住需求
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本期公寓测评是住宅项目测评中的号外 。 由于是公寓产品 ， 本测评不作太深入的分析 ， 主要分析一下项目所在区域的发展 ， 供所在板块的住宅项目测评参考 。
由越秀地产与万力集团两大国企联合打造的越秀万力星悦峯于2019年11月开盘 ， 该公寓位于黄埔区黄埔东路 ， 开发商是广州市东风化工实业有限公司 。 越秀万力星悦峯产权性质是2、3栋50年 ， 1栋40年 ， 预计2022年下半年交房 。
据了解 ， 越秀万力星悦峯地块在广州市东风化工实业有限公司（原为广州市东风化工厂） ， 占地面积11404平方米 。 该地块在上世纪60年代中期为果园、菜地和南中塑料厂的厂房 ， 上世纪70年代 ， 东风化工厂进驻后主要为仓库、污水处理站、实验室、办公、宿舍配套区域 ， 不进行生产活动 。 2013年 ， 东风化工厂停产 ， 厂区建筑年底全部拆除 。 根据广州市“三旧”改造工作办公室《关于黄埔区黄埔化工、东风化工地块改造方案的批复》和《黄埔区黄埔化工、东风化工旧厂改造地块（AP090208、AP090214规划管理单位）控制性详细规划》 ， 广州市东风化工实业有限公司地块从一类工业用地调整为商业/商务用地 。
区位地段越秀万力星悦峯位于黄埔东路与龙头路交汇处 ， 属于黄埔临港经济区（南片） 。
黄埔临港经济区（南片）位于黄埔区南部滨江区域 ， 南临番禺区 ， 北至黄埔东路 ， 东至开创大道 ， 西至黄埔区区界 ， 规划用地总面积约20.2平方公里 。 黄埔临港经济区定位为全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区 。 在交通方面 ， 将拥有15条轨道交通 ， 2条高铁、2大邮轮港 ， 未来规划约27.41万高端就业人口 ， 将释放庞大租住需求 。
项目北部是龙头山森林公园 ， 旁边的龙头路可以直达公园门口 。 龙头山森林公园于2000年10月黄埔区人民政府批准建立 ， 公园面积4500亩 ， 位于黄埔区南岗镇庙头村的北面 ， 距广深公路约两公里 ， 有宽阔的水泥马路直通山脚 。 目前龙头山森林公园已成为附近市民休闲地 ， 每天早晚和假节日都吸引众多市民前去健身旅游 。 楼主去过数次 ， 山脚下有几家农庄 ， 爬山后可以在山脚下农庄吃饭 。
项目南侧是黄埔东路 ， 可以自驾通过黄埔东路转黄埔大道 ， 45分钟左右到达珠江新城 ， 路面的货车比较多 ， 遇上下班高峰期 ， 1个小时也未必能到达珠江新城 。 从项目出发 ， 驾车35分钟到达新塘南站 。
▲区位地图
俯瞰视角
▲无人机独家俯瞰图
生活配套项目距离广州地铁13号线南海神庙站750米 ， 步行12分钟 。 广州首条快速公交系统BRT经过项目 ， 拥有多条BRT线路 ， B1、B1快线可以直达体育中心站 。 地铁5号线延长线庙头站将在距离项目200米的位置设立站点 ， 于2022年开通 ， 届时到达珠江新城仅需20分钟且无需换乘 。
▲越秀万力星悦峯效果图
项目周边生活配套较为齐全 ， 属于老黄埔生活圈 ， 距最近的华润万家（夏园店）步行20分钟 ， 周边有夏园菜市场和南湾水乡生活圈 ， 能满足平日的生活购物需求 。
周边工厂比较多 ， 村屋、出租屋遍布周围 ， 工厂员工、村民及流动人员成为该地的主要构成人员 。 黄埔区作为广州的旧改大户 ， 近几年黄埔区的城市更新进度可谓是势如破竹 。 据不完全统计 ， 目前黄埔区在进行或者即将进行旧改项目有36个 ， 在全市三旧改造年度考核中常年蝉联第一 。
▲项目北边是龙头山 ， 南边是村屋
小区户型越秀万力星悦峯小区体量不大 ， 占地约1.14万㎡ ， 由3栋公寓组成 ， 共有799套 。 地下负一、负二层为停车场 ， 规划885个车位 。 小区内将配套下沉式露天广场、300米跑步径、篮球场 ， 以及活动设施 。
整个项目总占地约1.14万㎡ ， 总建面约6.6万㎡ ， 容积率4.5 ， 绿化率30% ， 共建3栋公寓 。 1号楼5米层高 ， 2、3号楼4.5米层高 ， 10-11层有空中连廊连接2、3栋 。 户型采用越秀地产独创四钥匙设计 ， 主打面积为50-53㎡ ， “两房两厅两卫”的loft户型 ， 为分租类型 ， 可通燃气使用明火 。
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