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产业|阎镜予与观点对话：产业地产要有定力 | 博鳌20年( 二 )


产业|阎镜予与观点对话：产业地产要有定力 | 博鳌20年
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产业地产不是洼地
资本总是会在价值及利益的驱使下 ， 流向更好的投资收益端 ， 但在阎镜予看来 ， 产业地产不是价值洼地 。
“产业用地本身利润率很低 ， 所谓的优势是因为‘啃骨头旁边的肉’ ， 大部分利润是房地产来补的 。 ”阎镜予认为 ， 产业地产根本价值是把企业的长短期现金流进行有效匹配 ， 短期靠住宅 ， 长期靠产业 。
“现在单独做都很难 。 ”阎镜予称：“单独做住宅 ， 房价基本不会让突破 ， 利润率被锁定在合理的范围 ， 在合理范围内赚点钱 。 因此房企也会进行大洗牌 ， 未来拼的是资金能力 ， 规模化的公司才有 。 ”
他同时表示 ， 纯产业用地也不好做 ， 最大的问题就是前期投入太大 ， 可以拉长到10年、20年 ， 结果是不错 ， 但是谁愿意过前面5年的苦日子？
“所以产城融合就是把两个都难啃的骨头 ， 有效地结合在一起 ， 通过产业提升住宅利润 ， 通过住宅利润弥补纯产业前几年的痛苦 ， 最后还是赚未来长期产业的钱 。 ”
近年来 ， 随着房地产行业进入白银时代 ， 愈来愈多的企业正进入产业地产 ， 通过产城融合的模式圈地发展 。 在阎镜予看来 ， 还是需要真正投入产业 ， 才能将这一模式玩转开来 。
“有的房企为了做产业地产 ， 把扶持产业当做是一定成本 ， 要在综合收益上赚回来 ， 很多传统的纯房地产开发企业确实在做这种事 。 ”阎镜予指出 ， 这种方法不长久 ， 产业能力需要真正投入 ， 不存在平衡收益率 ， 也并不是为了配合产业地产 。
这也造就了星河产业模式上的独特性：“别人先做产业规划 ， 拿地 ， 最后招商 ， 星河是反过来的 。 ”
阎镜予介绍 ， 星河产业从去年开始 ， 就一直在针对被投企业做定期调研 ， 每半年做一次 ， 将调研企业近期发展需求进行统计 ， “重点企业我们还亲自去访谈 ， 聊一聊他们想去哪里发展 。 ”
在阎镜予看来 ， 其他企业是先做产业地产 ， 而星河的特点是先做股权投资 ， 再做产业地产 ， “星河产业更多把这种模式叫做土地集采” ， 即将被投企业需求集中后 ， 再找政府寻求相关土地资源 ， 这是星河的独特优势 。
据了解 ， 星河产业目前已经布局20个城市 ， 入驻企业超过1000家 ， 联盟会员超过2000家 ， “我们通过股权的纽带能够联系到的 ， 被投资机构所认可的高成长企业几乎已经超过了2000家 。 ”
阎镜予表示 ， 未来产业地产成功需要有三个方向 ， 一个是纯轻资产 ， 招商能力强；一个是有股权投资能力；还有一个是做重资产 。 星河做产业的时候 ， 就是股权投资+重资产拿地+轻资产运营 ， 这是星河产业未来要建立的最核心的能力 。
以下为观点地产新媒体对星河产业集团常务副总裁阎镜予先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年疫情对于星河来讲有哪些方面的影响？过程中有哪些应对的措施？疫情之后 ， 星河战略上会不会有什么变化？
阎镜予：从宏观角度讲 ， 疫情是一个导火索 ， 真正大的背景不是疫情 ， 是中美关系和逆全球化的过程 ， 疫情更像是把这个过程引爆了 ， 或者加速和放大 。
疫情也不是短期行为 ， 按照现在科学杂志或者科学家的研究 ， 我们也相信疫情不会这么快就消失 ， 可能会持续两到三年的时间 ， 直到疫苗出来 。
现在提出经济内循环 ， 就是中国经济会进入一个新的时代 。 现在来看 ， 尤其是做产业地产 ， 我认为即将准备迎来一个完整的经济周期 。
现在开始 ， 我觉得开始要走入真正对中国要产生极大影响的经济周期 ， 过去从改革开放一直到现在都是往上走 ， 走到现在会不会开始往下走 ， 未来再是往上走？这是完整的周期 ， 中国大部分的企业家并没有真正经历过一个完整的周期 。
所以我们对未来的判断 ， 第一是相对谨慎 ， 包括拿地的要求更高 ， 尤其是对产业选址的要求更高 ， 一些比较差的地方 ， 或者过去可做可不做的地方 ， 或者过去要看预期做的地方 ， 现在至少短期内应该坚决不要做 ， 只做真正有产业需求的地方 。


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