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产业|阎镜予与观点对话：产业地产要有定力 | 博鳌20年( 三 )


我们去拿地还是很容易的 ， 但是现在要更谨慎 ， 这是悲观的一面 。 但是悲观里面也有乐观的东西 ， 如果启动经济内循环 ， 到底会有什么利好？所以 ， 现在最火的是两个词 ， 一个是自主可控 ， 一个是国产替代 ， 这两个关键词之下的产业 ， 未来的潜力还是有的 。
从产业地产来讲 ， 现在选赛道也要更多选硬科技行业 ， 这个也是今年星河资本集中投资的方向 ， 一定是投进科技 。
商业模式创新型的 ， 我觉得在未来日子会更难过 。
观点地产新媒体：未来园区的运营逻辑也会有很大的转变？
阎镜予：园区总的运营逻辑不会变 ， 只是在开疆拓土的时候更保守 ， 本身星河在深圳的产业方向一直是以硬科技为主 ， 在南京做的也是硬科技 ， 只是说会让我们在运营的时候 ， 方向感要更明确 ， 要坚定战略的定力 。
做产业 ， 战略定力很重要 ， 不能说今年这个是风口就追这个 ， 明年那个是风口就追那个 。 尤其对于到最后行业要聚焦的园区 ， 像张江高科(600895,股吧)就做半导体+生物医药 ， 所以人家做得很好 。
战略定力很重要 。
观点地产新媒体：扩张过程中 ， 怎么样判定这个城市是适合做的？公司的判断标准是怎么样的？
阎镜予：星河和别人不一样 ， 别人先做产业规划 ， 拿地 ， 最后招商 ， 星河是反过来的 。
因为股权投资是我们的优势 ， 通过股权的纽带能够联系到的、被投资机构所认可的高成长企业几乎已经超过了2千家 。
从去年开始 ， 我们就一直在做一件事 ， 每年要定期对被投企业做两次近期发展需求的统计 ， 重点企业亲自去访谈 ， 跟他们聊一聊自己想去哪里？
所以现在去一个地方 ， 我会问他们 ， 想不想去重庆 ， 去做什么？在当地落什么产业？最后产生多少的产值和税收？
星河把这个模式叫土地集采 ， 把下面被投企业的需求集中起来之后 ， 带着大家一起去找政府用地 ， 一起去做土地集采 ， 这是我们独特的优势 。
产业地产做到最后 ， 成功有三个方向 ， 第一是纯轻资产的 ， 第二是股权投资 ， 股权投资和产业地产应该是天然形成一体的；第三是本身做重资产 ， 拿得了地 。
星河做在做产业地产的时候 ， 就是股权投资+重资产拿地+轻资产运营 ， 这三个是我们未来要建立的最核心的能力 。
观点地产新媒体：轻资产能力这块公司具体有什么规划？如果是以后发展的话 ， 跟重资产比之间希望达到什么样的比例？
阎镜予：轻资产肯定有机会 ， 光看深圳 ， 每年1千万方的新增供应量 。
因为深圳大量的工改工 ， 粤港澳大湾区周边哪个旧村改造 ， 城市更新都要讲产业故事 ， 一讲产业故事都是新增供应量 。
但是经济如果真的进一步下行 ， 需求量大减 ， 福田中心区的空置率到了20%-30% ， 前海50% ， 去化不了 ， 还进一步提高办公空间的话 ， 这些空出来的东西 ， 也未必能比别人玩的好 。
如果能比别人玩得好 ， 这里面有大量存量资产的轻资产运营机会 ， 所以机会肯定是有的 。
第二 ， 这样的机会对于星河来讲 ， 要还是不要？这个是看利润率的问题 ， 因为现在做重资产 ， 配上住宅之后 ， 收益率还是可观的 。
我们会把有限的资源满足好自己重资产能够带动房地产一起开发的更高收益率的事情上去 ， 所以 ， 我觉得要不要做轻资产是看能不能拿到地 。 除非到了拿地不好拿了 ， 再去做轻资产 。
还有一件事是要不要上市的问题 ， 产业集团自身要不要上市？如果产业要上市 ， 你把自己定位成一个股权投资商+重资产的投资商+产业运营服务的能力 ， 把住宅全部过虑掉了 。
如果要上市 ， 肯定不能全是关连交易 ， 肯定不能全是服务自己 ， 肯定需要一些对外服务能力 。
从星河的角度来讲 ， 更愿意把轻资产当成是水到渠成 ， 有好项目就去做 ， 但是绝对不是为做轻资产而做轻资产的业务 ， 包括上市也是一样的 。


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