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产业|阎镜予与观点对话：产业地产要有定力 | 博鳌20年( 四 )


为了上市 ， 拿一堆不赚钱的轻资产 ， 拿到手上到时候还亏损 ， 或者花费大量的人力物力 ， 看起来有两千多家企业 ， 但资源都是有限的 。
轻资产有机会 ， 但是不太适合重资产能力比较强的公司 。
观点地产新媒体：产业用地是否还是一个价值洼地？
阎镜予：产业地产不是价值洼地 ， 产业用地本身利润率是很低的 ， 不是价值洼地 ， 所谓的优势因为在啃骨头旁边的那块肉 ， 大部分的利润还是房地产来补的 。
产业地产的根本价值是把企业的长短期现金流进行了有效的匹配 ， 短期现金靠住宅 ， 长期收益靠产业 。
现在单独做都很难 ， 单独做住宅就去公开市场招拍挂 ， 地价越来越高 ， 房价基本上不会再突破多少 ， 尤其限价政策 ， 把利润率锁定在合理的范围 ， 这个合理范围肯定能保证赚点钱 ， 但是绝对不会像过去那样赚更多钱 。
房企会进行大的洗牌 ， 因为利润已经很薄了 ， 这个时候拼的是资金能力 ， 规模化的公司才有资金能力 ， 小企业哪有资金能力 。
上海一定排前多少才让举牌 ， 否则连举牌的能力都没有 ， 纯房地产不太好做 ， 或者做纯房地产已经不是暴利的行业了 。
纯产业用地也不好做 ， 纯产业用地最大的问题就是前期投入太大 ， 拉长到10年20年还是不错的 ， 但是谁愿意过前面5年的苦日子？所以纯产业也是比较难做的 。
产城融合最大的好处就是把这两个都难啃的骨头 ， 有效结合在一起 ， 通过产业提升了一部分住宅利润 ， 通过提升住宅利润弥补纯产业前面几年的痛苦 ， 最后还是赚未来长期产业的钱 。
（责任编辑：徐帅 ）


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