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冯劲义|冯劲义与观点面对面：遇见三盛 | 博鳌20年( 四 )


具体到收并购上 ， 三盛也坚持对风险的谨慎、对现金流导向的遵从 。
以某家房企为例：“假如三盛要进行并购 ， 开价的项目是10亿 ， 你觉得多少折扣可以接受？”
“我不看到底值多少钱 ， 是看现金回笼 ， 是否尽快能够变现、资金回正 。 ”冯劲义回答得很快 。
据悉 ， 三盛历史上大约70%-80%的项目都来自收并购 。 冯劲义称 ， 在挑选收并购标的上 ， 除了要求利润高 ， 三盛尤为重视变现能力 ， 这也是公司之所以收并购能力强的核心原因 。
冯劲义具体剖析 ， 进行收并购首要的就是在整个前端收购过程中 ， 不怕烦 ， 把所有风险全部能够抽丝剥茧捋清楚 ， 庖丁解牛般看明白 。
其次 ， 则是考验公司的运营能力、产品能力；再者则是心胸足够开阔 ， 即使对方有一点其他诉求 ， 只要没有影响核心利润 ， 可以灵活进行调整 。
不可忽视的是 ， 因程序、权属复杂等原因 ， 收并购这种拿地方式客观上要耗费一定的时间、周期 。 冯劲义直言 ， 以今年来说 ， 为了扩张规模收并购会相对少一些 。 获取土地资源方式中 ， 55%将以招拍挂为主 ， 45%来自于收并购和产业协同拿地 。
三十而立的三盛 ， 在这场事业与规模的追逐中已加注了许多筹码 ， 招揽来地产老炮冯劲义是其一 ， 迁都上海是其二 ， 加快周转与扩储是其三 ， 等等 。
但于三盛这家偏好稳健的非传统闽系而言 ， 所谓的千亿规模或许更多只是资金、资源及话语权的一种象征与刻度 ， 迷恋的从来不是规模本身 。
在奔跑的间隙 ， 三盛也规划了其他的成长曲线 ， 这又将成为这位上任一年多的总裁的新任务——物业上市 。
“我们的伯恩物业老早开始准备了 ， 但是为什么没上呢？我们和林董一起商量完以后 ， 觉得还是要把它做得更优质一点 ， 更值钱一点 。 ”
冯劲义透露 ， 他来的这一年多花了更多精力在地产上 ， 今年则会把很多精力移到到物业上 ， 把物业核心能力建立起来 ， 这包括服务能力、盈利能力、经营模式 。
谈话间 ， 冯总向我们展示了他领的另一个“军令状” 。 冯劲义称 ， 物业板块的核心能力及模式固化下来 ， 形成了坚实的基础以后 ， 明年应该是一个更水到渠成的时机 。
以下为观点地产新媒体对三盛地产集团总裁冯劲义先生的采访实录：
观点地产新媒体：上半年公司业绩的完成率怎么样？有些房企是完成了30%不到 ， 有些40%多 ， 三盛有完成一半以上吗？
冯劲义：和我们发展的节奏有关系 ， 三盛是按照预算完成率考核 ， 不是按照年度完成率 。
我们的预算完成率达到90%以上了 ， 这个在行业里面应该是比较高的 ， 当我们预算完成率超过90% ， 整个现金包括回款各方面就比较安全了 。
因为三盛还是在往千亿走、规模扩张的过程中 ， 节奏和别的企业不一样 ， 公司大部分的供货、销售是在下半年 。
观点地产新媒体：公司上半年连着几个月拿了不少土地？
冯劲义：今年三盛销售排名是70名左右 ， 但是土地获取是排名40多名 ， 只有这样的剪刀差 ， 才能让我们的规模增长 。
肯定要拿更多的地 ， 才能弥补销售排名往前靠的消耗 。 我们今年实际上拿地比公告拿地还要多 ， 因为很多收并购、勾地不用公告 。
今年我们计划整体土地储备应该在一千亿左右 ， 上半年的增储任务已经超额完成了 。
现在三盛在冲规模过程中 ， 所以我们的土地获取会偏激进 。 没有千亿 ， 未来无法立足于这个行业 。
观点地产新媒体：冯总履新的这段时间 ， 三盛也成立了上海总部 ， 现在公司实行“福州上海双总部”战略 。 您觉得三盛这一年有什么变化？
冯劲义：去年9月份成立上海总部 ， 确实发生了翻天覆地的变化 。
三盛这一年的变化有几个方面 ， 不光是地理位置的搬迁：我们为什么新成立上海总部？是公司战略、站位不一样了 ， 我们还是要走规模化的、可持续发展的道路 。


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