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冯劲义|冯劲义与观点面对面：遇见三盛 | 博鳌20年( 五 )


第一 ， 这一年多 ， 管理体系化、制度化、标准化建立 ， 基本上已经全部固化下来了 。 这套管理体系 ， 包括整个运营管理体系 ， 包括标准化制度流程 ， 业务系统 ， IT建设 ， 这一年基本上夯实了冲千亿的基础 ， 包括授权体系的建立 。
第二 ， 这套体系建立以后 ， 立竿见影 ， 我们的周转速度发生了很大变化 ， 基本上现在开盘速度平均6.5个月 。 让运营效率、周转速度快起来 ， 这也是未来能够冲上千亿非常大的一个保障 ， 我们必须要走高周转的道路 。
第三 ， 你们关心的 ， 我们一直没有变的 ， 就是三盛骨子里的极致文化——我们做任何事情都是追求极致的 ， 包括产品、质量、客户满意度 ， 这一年也是大幅度提升 。 进入华东以后 ， 包括其他新进的胶州湾、青岛、烟台、济南 ， 同一地段我们是卖得最好、最快的 ， 是客户满意度最高的 。
第四 ， 解决机制的问题 ， 这个机制就是事业大平台、财富共同体 。 通过这个机制更多地把三盛变成一个平台公司 ， 如包容度、合作态度、合作诚信各方面 。
观点地产新媒体：三盛除了住宅部分的比重以外 ， 其他譬如持有业务呢？
冯劲义：在千亿之前 ， 三盛坚定地以销售型住宅开发为主流 ， 除非一些偏大型项目 ， 包括跟政府承诺会做一些持有 ， 但是持有不是现在的关键 。
我们想在这么短时间内冲千亿 ， 必须要周转 ， 周转不光是运营效率的周转 ， 还有资产周转 。
我们不反对持有 ， 但是所有的持有是建立在项目实际情况上 ， 只要这个项目不产生负向现金流 ， 才会考虑持有 ， 如果产生负向现金流 ， 就不会考虑持有 。
观点地产新媒体：感觉到冯总跟三盛立下了军令状 ， 必须上千亿 。
冯劲义：这个是理想目标 ， 不是军令状 。
观点地产新媒体：但是难度比早两年更难 ， 早两年时代好 。
冯劲义：对 ， 那时候整个市场往上走的 ， 是增长的市场.
但是我们在今天为什么要提到往千亿冲呢？除了刚才说的四个方面以外 ， 更多的是 ， 原来2014年9万多的市场 ， 冲到2019年16万亿差不多5、6年时间 ， 确实整个市场在往上走 ， 让增长型的企业随着市场在往上走 。
今天是站在一个很大的市场上 ， 只要干掉所有的竞争份额 ， 把它拿回来 ， 我们也是增长的 。
现在面临市场的环境比原来还好 ， 我们乐观地看 ， 现在在16万亿的市场活着 ， 这么大的市场找到合适的份额 ， 很快就到千亿了 。
观点地产新媒体：融资成本、资金成本控制在哪个程度是比较理想的？
冯劲义：市场上千亿规模的房企成本控制在6%是比较理想的 ， 从三盛目前报表情况来看 ， 明年合理回归到8%左右 。
按照目前的水平 ， 我不知道那时候的市场上的资金是什么水平 ， 但是我们的目标是这个方向 。
观点地产新媒体：资金市场的话 ， 今年9月份很大一批短债要到期 。
冯劲义：我们还好 。 三盛相对一些闽系来说 ， 所有都是在项目层面上 ， 不会在集团层面上做更多的杠杆 。 杠杆加得太大了 ， 只要有一点出问题 ， 就会出问题 。
首先是投资端 ， 即使所有项目零利润 ， 整个项目也是安全的 ， 包括股东的钱能全还掉 ， 这个我觉得没有风险 。
冲规模过程中 ， 如果风险控制不住 ， 会双面挤压 ， 压力就非常大 。 所谓销售净利润为零是什么状态呢？股东投资回报在投进去的时候 ， 所有的钱都是算成本的 ， 销售净利润为零的时候 ， 股东回的固定报率没有变化 ， 所以这是安全的 。
观点地产新媒体：以往差不多70%-80%的项目都是在收并购上？
冯劲义：今年没有 ， 今年为了扩张规模会相对少一点 ， 今年55%是招拍挂 ， 45%来自于收并购和产业协同 。
观点地产新媒体：招拍挂的问题主要是资金的沉淀 ， 资金要求比较大 。
冯劲义：我们现在整个资本结构比较好 ， 所以三盛的自有资金出资比例相对比较低 ， 另外一部分由合作方、金融机构来帮助 。


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