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冯劲义|冯劲义与观点面对面：遇见三盛 | 博鳌20年( 三 )


话音刚落 ， 这位地产老兵很快觉察到尚未问出口的疑虑 ， 紧接着说道：“你们关心的 ， 我们一直没有变的 ， 就是我们三盛骨子里的极致文化 。 ”
在他看来 ， 三盛懂得平衡高周转与质量之间的轻重：“我们做任何事情都是追求极致的 ， 包括产品、质量这一年也是大幅度提升 。 进入华东以后 ， 同地段三盛卖得最好、最快 ， 客户满意度最高 。 ”
当手中的土储快速周转、消化起来 ， 补仓便成为亟须跟上的一步 。 如果说上述很多层面的转变是三盛内部才能感知、测算到的 ， 拿地迅猛化 ， 则是外界普遍能感受到的改变 。
这同样体现在三盛重点关注的长三角区域——总部迁至上海前后 ， 三盛累计进入了南京、苏州、南通、常州、温州、绍兴、海门等长三角城市 ， 这里也是主流房企充分竞争的主战场之一 。
冯劲义不掩饰三盛在拿地上的转变：“三盛在冲规模过程中 ， 在充分客观的评判下 ， 我们也敢于与同行竞争 。 ”
拿地的相对迅猛与销售的相对平稳之间形成了剪刀差 ， 如观点指数2020年上半年企业销售金额和新增土储排行榜单所显示 ， 上半年三盛集团销售位列63名 ， 新增土储则排名45名 。
“只有这样的剪刀差 ， 才能让三盛规模增长 ， 肯定要拿地拿得多 ， 才能使销售排名往前靠 。 ”冯劲义透露 ， 今年实际上三盛拿地比公开拿地还要多 ， 因为类似于收并购、产业协同等方式并不需要公告 。
他预计 ， 上半年拿地任务已经超额完成 ， 加上下半年通过收并购等手段获取土地资源 ， 到年底三盛的土地货值应该能达到一千亿左右 。
除了在拿地、开盘、销售上加快步伐 ， 利用并发挥好三盛控股这个香港上市平台 ， 也是三盛目前的任务之一 。
三盛控股是三盛集团地产业务的上市平台 ， 该平台原先为利福地产 ， 由三盛集团董事长林荣滨于2017年协议购买并控股、更名 ， 完成借壳上市 。 彼时根据港交所规定 ， 借壳上市的公司将有明确的24个月的期限规定 ， 在这期间不能有大笔资产的注入 。
如今两年解禁期已过 ， 三盛集团自然希望打好这张对接资本市场的牌 。
去年9月份 ， 三盛地产集团将现有资产的150亿注资到三盛控股平台；同时 ， 新项目全部用三盛控股上市公司平台来获取 。 关于是否有第二轮的资产注入？冯劲义没有回答 ， 但却很积极地表态 ， “到明年年报出来以后 ， 我相信三盛应该在资本市场会有一些发声 ， 投资人也看得明白 。 ”
冯劲义|冯劲义与观点面对面：遇见三盛 | 博鳌20年
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闽系式求稳
从冯劲义的话语间 ， 我们所感知到的三盛正酝酿着一股爆发力量 ， 这种展露出来的雄心 ， 似乎让三盛的形象比以往更加贴合“闽系”一些 。
然而 ， 有些骨子里的东西是难以改变的 ， 譬如对风险的好恶 。
林荣滨前些年讲过一句话 ， 这几年敢赌的都赢了 ， 但是没从赌桌上下来就不算赢家 。
冯劲义的性格同样如此 ， 见多了这几年大大小小的企业从一路高歌猛进到紧急刹车的窘境 ， 他更加看重规模追逐中的风险把控 。
“公司在冲规模过程中 ， 如果风险控制不住就会双面挤压 ， 压力会非常大 。 ”于三盛现阶段而言 ， 即便规模优先是第一位 ， 但也要保证安全尤其是现金流 。
以杠杆为例 ， 三盛不会在公司层面做更多杠杆 ， 而是把杠杆放在项目层面上：“如果杠杆加得太大了 ， 只要有一点出问题 ， 就会连环出问题 ， 我们现在要确保每一个项目安全 ， 整个集团就不会有风险 。 ”
严控风险下 ， 使得在三盛的投资模型中即便项目销售净利润为零时 ， 整个项目也能确保安全 。
“股东在投资进去时 ， 所有的钱便是算进成本的 ， 假使最悲观的时候项目零利润 ， 但股东回的固定报率没有变化 ， 把投资的本钱还回去 ， 这样我就觉得是安全的 。 ”


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