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房地产|一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期？贾康等大咖这么说( 二 )


如果随着市场形势的变化 ， 特别是住房市场进入普遍的买方市场之后 ， 限购政策也就没有存在的必要 。 但这个时间暂时还不确定 ， 短的话可能需要三五年 ， 长的话可能需要十年甚至更长的时间 。 或者说建立长效机制后 ， 市场机制能够自行地抑制泡沫的产生 ， 没有过多行政限制的需要 。 但是长效机制的建立也需要时间摸索 ， 短时间难以实现 。
房地产|一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期？贾康等大咖这么说
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北京大学房地产法研究中心主任楼建波 。
楼建波：
第一 ， 房地产市场的健康可持续发展需要基础制度的完善和建立 。 第二 ， 现在该治标的我觉得也还是要治标 。 对于当前的政策 ， 我想补充两点：其一 ， 房地产宏观调控经历了两个转变 。 现在更加科学了 ， 要稳地价、稳房价、稳预期 。 其二 ， 房地产政策原来是全国一盘棋 ， 现在是因城施策 ， 因此会出现控制部分地方房价 ， 以及“政策一日游”的情况 。 对于部分地方政策为什么被叫停 ， 我认为主要原因是各地的情况不一样 ， 房价没有可比性 。 此外 ， “三稳”对房价很重要的是预期 。 如果中小城市这些“一日游”的政策不及时地禁止 ， 潜在购房人的预期会发生改变 。
新京报：
房地产座谈会上还有“坚定不移推进落实好长效机制”的提法 ， 房地产税被认为是长效机制的重要部分之一 ， 现在短期的调控政策到房地产税立法完成之后 ， 这段时间之内 ， 还有哪些长效机制可以发挥？
贾康：
我的基本观点是基础性制度建设里包括税收制度 ， 税收制度大的方向应该是要贯彻“逐渐提高直接税比重” ， 而落到房地产税领域里 ， 这个直接税就是要从无到有的 ， 但是它也在实际生活中屡屡被炒作 。 在住房的保有环节 ， 税收调节要从无到有 ， 它是现代税制里必须匹配上的组成部分 。 但在现实中一直没有真正推到一个必须要启动的状态上 。
有关管理部门在具体表述方面有多次调整 ， 比如先改为“稳步推进房地产税立法” ， 最新的文件改为“稳妥推进房地产税立法” ， 要尽量周到地来考虑房地产税立法的问题 。 从这个最新表述来看 ， 在当下来说年内是不可能有任何动作的 。 当然这跟疫情的冲击有一定关系 ， 疫情把很多的事情都延后了 。 但是房地产税的立法不是个短期的问题 ， 疫情对它的影响并不是特别大 。 有一个时间表 ， 本届人大任期之内要启动房地产税的立法 。 现在已经进入本届人大的第三年 ， 剩下的两年多时间 ， 看看后面的时间段里本届人大是不是能够启动这个立法过程 。
我认为应该积极地考虑启动立法 ， 争取加快立法的启动才是“硬道理” ， 启动了以后 ， 不要太计较早晚、快慢 ， 要让它成为一个民主化、法治化发展进程中的全民事件 ， 全体社会成员都可以参与 ， 争取让这一法律一开始就建立起一个适合中国国情和实现现代化客观要求的比较好的制度框架 ， 以后再动态地优化调整 。
简要总结一下我的基本观点 ， 我国的房地产税立法将会是充满争议的 ， 是一个需要有耐心去形成最大公约数的过程 ， 但它却是一个带有民主化、法治化制度建设意义的非常重要的制度建设工作 ， 我们应争取尽快启动 ， 并一定要有充分的公众参与 ， 积极吸收民间智慧 ， 不要仅限于一些政府方面人员的参与 。
楼建波：
讲到长效机制 ， 其实现在的限购、限价、限贷政策和我们将来要出台的房地产税 ， 还有我们法制方面的各种完善 ， 我觉得它们都是标本兼治的 。 我们一直说“房住不炒”“租售并举”“租售同权” 。 但是这次疫情期间 ， 至少我们能够从很多报道里看到 ， 租房的人不容易进小区了 。 所以 ， 要发展房屋租赁市场 ， 一定要把租赁方面的法制给完善 。
另外 ， 很多国家都有《住房法》 ， 德国有《建筑法》 ， 我们现在只有一个《城市房地产管理法》 ， 而《民法典》更像是社会经济生活的百科全书 ， 因此 ， 住房领域的一些很基本的法律制度的建设是欠缺的 ，“住房保障”、租赁条例、房地产税法都尚未落实 。


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