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房地产|一文读懂|房地产如何穿越短周期与长周期？贾康等大咖这么说( 三 )


新京报：
近期调控收紧信号背后 ， 并非房地产市场全面火爆 ， 而是部分热点城市房价大涨 ， 诸如粤港澳大湾区的深圳 ， 长三角区域的杭州、南京 ， 为何个别区域出现楼市火热的情况？其内在的逻辑是什么？
贾康：
国家支持实体经济发展 ， 支持高新企业发展 ， 但企业发展起来以后 ， 是不是愿意更多地持有不动产？还有企业里的技术骨干、员工 ， 他们是不是愿意出手买房？这是很自然的 。 实体经济的发展一定连接着房地产市场发展 ， 这是国民经济的一个内在联系 。 所以 ， 流动性比过去充裕了 ， 支持实体经济发展 ， 绝对不是排斥房地产市场应有的有效供给的提升 ， 绝对不是排斥房地产市场合理的发展 ， 而是要让房地产市场能够跟上它们必然带出来的需求 ， 形成有效供给 。
长效机制一定是一种更和谐的供需互动 ， 满足人民美好生活需要 ， 同时能够调动所有的积极性 ， 支持生产 ， 在升级比较的轨道上高质量地发展 。 从这个角度来通盘理解 ， 不应该把房地产从整个经济发展中划出去 ， 关键是怎么样让它健康 。
在有效供给的组织方面 ， 应在政府力求高水平的国土开发规划前提下 ， 托住保障轨上的低中端收入者“住有所居”的供给 ， 主打公租房和共有产权房 ， 还要对接市场探索发展长租房；其后对于收入水平中端和中端以上的社会成员 ， 应该更多地让他们行使消费者主权 ， 用他们的支付能力在商品房市场里自主选择 。 如果能够真正把住房低端的保障轨托好了 ， 房价就不是一个房地产市场是否健康的主打指标了 ， 而是在已经有托底的“住有所居”的条件以后 ， 有支付能力的人更从容地在竞争中去挑选自己住宅的市场配置机制 。 市场轨上政府要管的 ， 主要是市场公平竞争规则以及必要的税收调节 ， 这样的远景才是长效机制 ， 才是一种健康状态 。
邹琳华：
当前房价上涨主要表现为一种结构性上涨 。 这是两方面因素综合作用的结果 。
首先 ， 从宏观经济的角度来讲 ， 当前经济增速下降 ， 全球经济面临衰退的阴影 ， 经济前景的不确定性增加 ， 而疫情对经济的冲击作用也没有完全显现 。 内外部的经济环境都不容乐观 ， 所以经济的基本面不支持房价的全面上涨和持续上涨 。 其次 ， 货币环境又相对宽松 ， 房地产投资、投机的需要又在增加 ， 所以存在市场局部过热的可能 。
在这两方面因素的综合作用下 ， 就出现了结构性上涨的态势 。 从全国的情况来看 ， 北方的京津冀、山东的青岛济南 ， 2017年以来房价都相对低迷 ， 今年上半年京津冀只是略有回升 ， 而上半年的主要热点城市 ， 比如粤港澳大湾区的深圳、东莞 ， 长三角无锡、南通、宁波等地 ， 房价的上涨不是从今年上半年开始 ， 而是从去年下半年就已开始 。
可以预见 ， 如果政策不及时介入 ， 深圳等部分城市的房价上涨可能会传导到更多的二线城市 ， 从而形成城市间板块轮动的格局 ， 而这种局面是我们不想看到的 。
此外 ， 几个热点城市提高购房门槛后 ， 投资、投机需求可能会挤出到周边的其他城市或者同类城市 ， 造成这些城市房价上涨 ， 比如深圳的投资投机需求可能会挤出到佛山、珠海 。 总的来讲 ， 市场走势比较复杂 。
楼建波：
深圳为什么会涨 ， 北京为什么连租金都要跌？说到底还是一个供需关系 。 大家看好深圳 ， 或者说有炒作的题材 ， 粤港澳大湾区 ， 而北京因为现在人进不来 ， 房租就跌 。
房地产市场的供需关系和一般产品的供需关系相比有两个特点 ， 第一它和容易运输的产品相比 ， 房地产市场具有地方属性 。 在讲房产税的时候 ， 第一套房、第二套房、第三套房不是一个好的概念 。 所以北京假使房子供过于求 ， 浙江也不受到影响 ， 不一定需要调控 。 第二个特点是弹性不足 。 不像一般的产品 ， 加大供应或者说调整这个供需关系 ， 价格会立竿见影变化 。 比如北京目前缺多少套房子 ， 从组织供地到最后这个房子投向市场 ， 这个中间需要两年三年 。 综合来讲 ， 我觉得长效机制和应急的手段、治标和治本不是从措施来讲 ， 而是对整个房地产市场 ， 你有没有一个长远的打算 。


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