公寓|陈波与观点对话：中海长租护城河 | 博鳌20年( 二 )
“（长租公寓）跟其他商业业态相似 ， 都是运营或者经营一个空间 ， 空间里有无限可能 ， 但目前做的只是一维 。 ”
“应该还有二维和三维” ， 陈波表示：“简单来说 ， 第一个层次可能要提供管家服务、维修、社群服务 ， 比如说在疫情期间 ， 中海长租公寓开展了暖心关爱的服务、理发、心理咨询 ， 受到了租客们的好评 。 ”
进行到第二层次 ， 运营者还可以深度挖掘经营空间里可能产生的其他价值 ， 为租客提供更多的服务组合 。 中海正在研究这方面内容 ， 通过互联网手段 ， 去精准识别客户的需求 ， 未来期望通过针对租户的个性化服务 ， 让产品变得更贴心、更加与众不同 ， 进一步提升空间价值 。
“比如说 ， 中海围绕‘共创美好生活’理念 ， 打造了服务人们美好生活的多业态空间和场景 ， 我们有酒店业态 ， 有可提供的优质文旅产品 ， 还有购物中心、联合办公 ， 可以在给租户提供购物或者出差、办公过程中 ， 尊享中海提供的办公、住宿以及其他业态 。 ”二维、三维 ， 是更深入租户 ， 围绕租户整个生活去创造 ， 而不仅仅是居住属性 。
“中海长租公寓的核心理念 ， 叫做Link ， 链接的意思 。 ”陈波表示 ， 在做好产品本身的基础上 ， 开拓客群营销以及相关服务以外 ， 让客户的生活因中海长租公寓而变得更好 ， 这是中海的担当 ， 也是“链接”的应有之义 。
据透露 ， 接下来入市的一批公寓产品 ， 是在核心商务圈里 ， 既有写字楼 ， 也有购物中心 。 “所以中海提出打造‘无界生活空间’ ， 随着未来业务扩展 ， 或者跨行业链接 ， 会有更多方面的链接 。 ”
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护城河
相对于其他版块 ， 中海对于长租公寓的布局较晚 ， 2019年年度业绩上披露 ， 公司持有运营的长租公寓仅有2家 ， 而甲级写字楼有45栋、购物中心有13家、星级酒店有12家、自有办公项目12个 。
不过 ， 中海在这方面正在发挥其“后发”优势 。 “中海长租公寓布局全国10座核心城市 ， 预计未来1-3年内会分批投入运营和使用 。 ”陈波称：“今年会有多个项目面市 ， 分别在北京、上海、苏州、深圳、杭州 。 ”
谈及在长租公寓的发展目标及定位 ， 陈波表示 ， 一方面中海作为央企 ， 理应承担社会责任；另一方面 ， 中海需要聚焦业务本身 ， 扎实做好相关内容 。
“国企、央企需要承担更多的社会责任 ， 在长租公寓行业里 ， 大家为什么要去做？”陈波直言：“经过一轮大浪淘沙之后 ， 很多大的发展商 ， 投资模型都有大的转变 ， 要发展还是要有平衡 ， 不能光凭情怀 。 ”
陈波指出 ， 从整体效果来讲 ， 中海在运营的项目 ， 其实是有利润贡献的 。 这方面源自中海对财务和投资严格的把控 。 “在前端 ， 集团内部对长租公寓也设计了严谨的投资测算模型 。 ”
在陈波看来 ， 长租公寓的未来要从两个方面深入 ， 这将构成整个市场的逻辑关系 。 “一个是成本端 ， 另外一个就是运营端 。 ”
“拿地成本、建安成本、改造成本、租售成本、运营成本 ， 如何进一步有效控制 ， 合理铺排 ， 这部分空间还是存在的 。 目前长租公寓内的链条还未达到非常合理的阶段 ， 通过集约化等有效的控制手段 ， 成本可以进一步降低 。 ”而另一个角度 ， 则是如何在运营端创造更多价值 。
对于房地产开发商而言 ， 大逻辑也许很简单 ， 买地、盖楼、卖房 ， 大家采取的都是一样的模式 。 但中海凭借着严格的财务控制 ， 以及优质产品的打造 ， 成为行业内的标杆 。
换一个与房地产行业相关的行业 ， 这套模式依然存在 ， 并构成中海在这一领域的护城河 。 “未来各个长租公寓运营商最后的内容都会差不多” ， 陈波称 ， “对于中海而言 ， 护城河将由中海本身在财务和投资上严格的要求和产品运营端的附加值构成 。 ”
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