公寓|陈波与观点对话：中海长租护城河 | 博鳌20年
编者按：二十年时光 ， 无论是对人的一生还是一个行业的历史 ， 都是厚重而且无法割裂的 。
对于中国房地产而言 ， 过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言 ， 二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前 ， 记录着这二十年恢弘的历史 。
历史给我们的最好的东西 ， 就是它所激起的热情 。 值此“博鳌20年”之际 ， 观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野 ， 并推出“博鳌20年”系列采访特稿 。
未来 ， 我们还将继续见证 。
观点地产网 长租公寓业务开始得很早 ， 随着2017年“房住不炒”、“租购并举”的提出 ， 各路人马大举进军 ， 一拥而上 ， 以期占领未来的高地 。 一时间 ， 开发商、中介机构、酒店、创业者 ， 众多长租公寓机构融资、扩张 ， 春风得意马蹄疾 。
只是 ， 当潮水褪去才知道谁在裸泳 ， 仅凭一腔热血闯入这个市场淘金的参与者们被现实打败 ， 短短2年时间 ， 行业就进入洗牌阶段 ， 头部企业收缩阵线 ， 中小企业资金濒临断裂 ， 暴雷之声屡屡响起 。
摆在长租公寓行业参与者面前的问题有很多 ， 小到为加快项目入市而忽略的装修污染 ， 大到项目难以运营 ， 投资回报周期长 ， 不一而足 。 而归根结底 ， 这都是市场高速发展所带来的后遗症 。
“我理解会越来越向更合规和理性” ， 在中海商业助理总经理陈波看来 ， 长租公寓未来依然是房地产行业发展的一个重要组成 ， 问题是在目前仅有的政策利好下 ， 长租公寓应该要如何才能走得远又走得好？
中海也是这场热潮的见证者 ， 其早在2016年便涉足长租公寓这一产业 。 但中海刻在骨子里谨慎的基因 ， 让他们在行业最高潮的时候 ， 并没有匆忙发声 ， 而是细致地做着前期市场动态研究 ， 寻找发展机会 。
“所以在2018年市场动荡的时候 ， 中海还是非常稳健地进入了长租公寓市场 。 ”虽然中海是后加入者 ， 但成绩不错 ， 在2019年公司上海第一个长租公寓项目面市 ， 项目50天内便达到了百分之百的出租率 。 值得注意的是 ， 在大多数长租公寓还在向实现自主运营的目标发展的背景下 ， 中海长租公寓已经实现利润贡献 。
中海作为一个宽泛定义下的长租公寓后来者 ， 能实现项目提供利润贡献 ， 背后是其一贯以来审慎投资策略 ， 以及对产品和运营的理解等 。 种种因素 ， 为中海在长租公寓领域构建起属于自己的护城河 。
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2019年 ， 中海公布了长租公寓的两大品牌 ， 海堂与友里 ， 两个品牌分别覆盖企业众高管、白领等中高端群体 。 事实上 ， 中海长租公寓亦并没有打算全链条覆盖 ， 只是选取中端及中高端的市场进行发展 。
之所以这样选择 ， 因为中海认为更优质的市场能为长租公寓生意带来更大的潜力 ， 也能凸显中海更好的品质服务内容 。 “中海不见得一定追求强规模效应 ， 但是追求产品本身的品质 ， 以及给租户带来的品质体验 。 ”
从前期调研开始 ， 中海便开始细致到户型产品、客户调研、客户画像等多项前期工作 。 “临近的时候还会复盘 ， 再做调整 。 ”陈波言语间透露着对自信 ， 只要市场不是剧烈变化 ， 中海仍可以精准研判 。 而精准的研判 ， 保证了中海不会存在产品打造出来之后不适应市场或政策变化 ， 带给公司颠覆性的变化 。
陈波指出 ， 在产品方面 ， 中海长租公寓在工程质量、发展节奏依然保持着中海一贯以来的优势 。 产品的运营端 ， 中海的方向性理念是具有可持续性的 。 “中海先做好一维的事情 ， 再做二维和三维 ， 也就是给租户做附加值 。 ”
陈波认为 ， 租赁价格的空间和前端产品息息相关 ， 但也跟后段运营服务内容相关 ， 所以公寓都是有共享空间 ， 创造大家社交条件 ， 并做比较多的社群文化 ， 真切提升居住品质和体验 ， 增加租户粘性 ， 来达到好的续租率等目的 。
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