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公寓|陈波与观点对话：中海长租护城河 | 博鳌20年( 三 )


以下为观点地产新媒体对中海商业助理总经理陈波先生的专访实录：
观点地产新媒体：未来有什么样的目标？中海希望在行业内扮演什么样的角色？
陈波：长租公寓作为中海商业持有型资产下面4大块业务里面重要的一块 ， 是与写字楼、集中商业、酒店并列的模块 。 未来 ， 中海作为央企 ， 希望体现社会责任方面的作用 ， 并且聚焦业务本身 ， 在商言商 ， 聚焦在实体业务本身 ， 要扎扎实实做好这个业务相关的内容 。
其实中海在2016年底就涉足了这个行业 ， 但中海谨慎研判 ， 并没有匆忙的在行业最高潮的时候发声 ， 而是细致地做着前期市场动态研究 ， 寻找发展机会 。
所以在2018年市场动荡的时候 ， 中海还是非常稳健地进入这个市场 。 从未来发展的角度来看 ， 在行业市场我们还是希望从这个业务本身去做这个事情 ， 可能聚焦得更多 ， 不见得是我们追求强的规模效应 ， 但是还是会追求这个产品本身的品质 ， 以及给租户带来相关的内容 。 一方面中海作为央企 ， 理应承担社会责任；另一方面 ， 中海需要聚焦业务本身 ， 扎实做好相关内容 。
观点地产新媒体：去年公布了两大品牌 ， 一个是海堂 ， 一个是友里 ， 这两个分别定位商务服务型公寓和舒适社交型公寓 ， 两大品牌运营上会有什么异同？
陈波：中海目前的长租公寓都是重资产持有的 ， 都是在我们地产开发的版图之下 ， 经过严格的投资研判之后确定相关的项目 。 海堂和友里的这两个项目 ， 我们聚焦的主要是客群以及很多的因素上的区分 ， 包括推售价、地域等等 。
海堂主要是针对企业的中高管、高级白领等群体 ， 推出类似服务式的公寓 ， 包括高端的长租住宅 ， 除了产品本身 ， 还会延伸出更多的相关服务式内容 ， 包括在人房比的配比上我们也会加大力度 。
第二类是中海长租公寓里面的一个拳头或主力产品 ， 叫友里公寓 ， 它定位还是舒适社交型公寓 ， 主要还是为了现在年轻时尚的设计、有风格 ， 还有包括有趣的邻里社群氛围 ， 融合的品质白领公寓 ， 服务的也是相对来讲比较有品质感的白领群体 。
我们跟行业内很多竞争对手的定位是不太一样的 ， 但我觉得这是跟大家在获取项目或者是整个的公司整体定位是有区分的 ， 我们还是聚焦在偏相对中端和高端的部分 ， 这更能凸显我们更好的品质服务的内容 。
观点地产新媒体：溢价是通过什么样的产品力产生的？您如何理解长租公寓的资产溢价？
陈波：这个溢价可以分成几个方面来考虑 ， 这方面源自中海对财务和投资严格的把控 。 在前端 ， 集团内部对长租公寓也设计了严谨的投资测算模型 。
另一个方面 ， 这个溢价还表现在我们的业态上 。 我们在品牌发布会的时候也深入剖析了中海做长租公寓的优劣势 。 我们梳理了一个中海长租公寓的核心理念 ， 叫做“Link” ， 就是链接的意思 。 溢价的体现除了大家常规要做好的产品本身的内容 ， 客群营销以及相关服务 ， 包括维修等等基础服务以外 ， 我们认为还要在更多方面的溢价上体现 。
观点地产新媒体：现在公司旗下已经在运营的项目能实现自主运营 ， 还是能做出利润贡献？
陈波：应该说是有利润贡献 ， 只是这个利润贡献相对我们其它的商业业态来讲低一点 ， 这是它的产品特性决定的 。 但是从整体的效果来讲 ， 我们现在在运营的项目 ， 其实是有利润贡献的 。
观点地产新媒体：长租公寓行业会形成什么样的发展趋势？
陈波：经过一轮大浪淘沙之后你会发现 ， 包括很多大的发展商 ， 它在投资模型上也有一些大的转变和变化 。 要发展这个业务 ， 大家一定是要有一个平衡的 ， 而不是光凭一个情怀就去做这个事情 。 我觉得更多的是两个方面要去深入 ， 这是这个市场的逻辑关系 ， 一个是在成本端 ， 另外一个就是在运营端考虑问题 。
首先拿地成本、建安成本、改造成本、租售成本、运营成本 ， 如何进一步有效控制 ， 合理铺排 ， 这部分空间还是存在的 。 目前长租公寓内的链条还未达到非常合理的阶段 ， 通过集约化等有效的控制手段 ， 成本可以进一步降低 。 而另一个角度 ， 则是如何在运营端创造更多价值 。 对于房地产开发商而言 ， 大逻辑也许很简单 ， 买地、盖楼、卖房 ， 大家采取的都是一样的模式 。 但中海凭借着严格的财务控制 ， 以及优质产品的打造 ， 成为行业内的标杆 。


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