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蛋壳公寓|每间房月收益下降131元 高负债下退租解约 蛋壳公寓的“杠杆游戏”( 三 )


蛋壳公寓的“杠杆之路”早有端倪 。 采访人员从北京众筹客网络技术有限公司（以下简称众筹客）官网知悉 ， 2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资 ， 金额从几万元到几十万元不等 。 蛋壳公寓在当时的路演中表示 ， 蛋壳公寓一般采用押一付三的方式付款给房东 。 由此 ， 众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资 ， 作为一套新房源的启动资金 。
进入2017年后 ， 蛋壳公寓开始获得众多知名创投机构的青睐 ， 到上市前累计实现了5轮融资 ， 累计融资金额超过60亿元 。
招股书披露 ， 以创始人兼CEO高靖为代表的高管团队直接持股48.7% ， 主要外部投资者中 ， 老虎环球基金持股20% ， 愉悦资本15.7% ， 开物投资旗下KIT Cube Limited持股10.4% ， 蚂蚁金服8.7% 。
值得注意的是 ， 作为瑞幸咖啡的第二大机构投资方 ， 愉悦资本近日由于财务造假事件 ， 已经登上舆论的风口浪尖 。 启信宝创投数据显示 ， 愉悦资本自2014年开始 ， 共对外投资60次 ， 其中 ， 9次投给了出行行业 ， 以及神州系所创办的瑞幸咖啡 。 而梳理可以发现 ， 愉悦资本投资的多家企业有相似的特点 ， 包括瑞幸咖啡、蔚来汽车、蛋壳公寓均是在亏损状态下 ， 大笔融资然后快速上市 。
除了股权融资以外 ， 蛋壳公寓另一主要资金来源即为租金贷 。 蛋壳公寓的招股书显示 ， 2019年前9个月 ， 蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款 ， 占蛋壳公寓租金收入的80% 。 2017年和2018年 ， 这一比例也分别高达90%和88% 。
财报指出 ， 与租金融资有关的利息支出从2018年底的1.53亿元增长到2019年底的2.41亿元 ， 近三年的租金贷平均利率为5.7% ， 一旦有大量租户提前终止或未能按月还款 ， 蛋壳公寓就必须将剩余租赁期的预付款退还给金融机构 ， 这将导致公司现金流问题加剧 。
此外 ， 于2019年12月13日由市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》规定 ， 住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30% 。 这在一定程度上打破了长租公寓通过“租金贷”无限制扩张的野蛮生态 。
财报显示 ， 截至2019年底 ， 蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元 ， 比期初增加了9.90亿元 ， 但增加的资金主要是限制性现金 。 期内公司账面现金只有6.85亿元 ， 而2018年底的账面现金为10.87亿元 。
在负债方面 ， 期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元 ， 同比增长54.48% ， 负债总额为86.26亿元 ， 同比增长79.11% ， 资产负债率为95.78% ， 同比去年增加了13.16个百分点 。
随着经营亏损持续加大 ， 蛋壳公寓对资金的渴求从未停止过 。 采访人员针对公司是否有其他融资渠道 ， 有无发行债券等问题采访蛋壳公寓相关负责人 ， 对方仅表示一切以公开信息为准 。
（文中罗婷、刘雪、陈军、许英为化名 。 ）
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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