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蛋壳公寓|每间房月收益下降131元 高负债下退租解约 蛋壳公寓的“杠杆游戏”( 二 )


作为一种新兴业态 ， 长租公寓行业的监管条例尚未十分完善 ， 企业的“契约精神”屡次遭受用户们质疑 。
第三方服务平台的数据显示 ， 蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓 。 截至4月8日 ， 在21CN“聚投诉”上 ， 蛋壳公寓的投诉量达1238件 ， 自如为275件 ， 同样在美上市的青客公寓则为1604件；在“黑猫投诉”上 ， 蛋壳公寓的投诉量达9315件 ， 自如为1453件 ， 青客公寓为4384件 。
值得注意的是 ， 2019年12月 ， 蛋壳公寓的出租率由2019年9月的86.9%下降至76.7% 。 财报指出 ， 受疫情影响 ， 今年一季度出租率或许还有继续下降的趋势 ， 蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量 ， 3月底公寓运营数量比2019年12月底要少 ， 此外将减慢采购和翻新公寓的速度 。
每间房月收益减少131元
天眼查数据显示 ， 蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮 ， 融资金额超过70亿元 ， 但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下 ， 其资金情况仍然不容乐观 。
2019年财报数据显示 ， 报告期内蛋壳公寓全年收入71.29亿元 ， 同比增长166.5% 。 营收大幅增加源于业务扩张 。 同期净亏损34.37亿元 ， 净利润率为-48.2%；调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为-19.22亿元 ， 亏损率收窄3.5个百分点 。
从全年来看 ， 蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因在于随着经营规模扩大 ， 营业成本和营业收入的增长幅度却近乎持平 ， 规模效应并未得到进一步的体现 ， 陷入“边亏损边扩张”的怪圈 。
2019年 ， 蛋壳公寓的营业收入为71.29亿元 ， 同比增长166.5% 。 其中租金收入64亿元 ， 占营收的89.77% 。 然而 ， 报告期内租金成本达到63.99亿元 ， 同比增长194.74% ， 加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用 ， 蛋壳公寓的营业成本达到102.76亿元 ， 同比去年的38.93亿元增长163.96% 。
换言之 ， 蛋壳公寓尚未进入“规模效应” ， 而租金收入的下降更是潜在的隐患 。
2019年 ， 蛋壳公寓平均每月租金成本为1546元/间 ， 比2018年的1637元/间减少91元 。 从租金收入和成本的差价来看 ， 蛋壳公寓每间出租房屋的平均收益在下降 。
蛋壳的运营模式是从房东手里获取房源 ， 经过包装后统一出租 ， 在市场上扮演着“二房东”的角色 ， 其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价 。 2018年 ， 蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月 ， 而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月 ， 每间房的收益减少131元/月 。
对于2019年的扩张 ， 蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖表示：“我们在2019年第四季度和全年保持了迅猛增长势头 。 我们将业务扩展到苏州、无锡、西安和重庆 ， 覆盖全国13个城市 ， 这进一步证明了我们跨城市成功复制的能力 ， 这些成绩推动了公司收入的大幅增长 。 ”
报告期内 ， 北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间 ， 同比增长46.6% ， 其他城市的公寓数量近21.5万间 ， 同比增长156.1% 。 从单位成本来看 ， 蛋壳公寓在一线以外的城市扩张确实取得了一定成效 。
此前 ， 采访人员通过采访也了解到 ， 蛋壳公寓通常用高于市场价格从房东手中获取房源 ， 旨在快速占领市场 。
蛋壳公寓在年报中表示 ， 据目前的市场和经营状况 ， 公司预计2020年第一季度的收入在19亿至20亿元之间 。 而受疫情影响 ， 目前尚有巨大的不确定性 。
无处不在的“杠杆”
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言 ， 高杠杆的风险如影随形 。在前期烧钱扩张的互联网逻辑下 ， 如果企业未能通过规模效应实现利润持续增长 ， 在高成本的运营模式下 ， 亏损在短期内会不断扩大 ， 而资金则是“救命稻草” 。
据采访人员不完全统计 ， 除了上市融资以外 ， 蛋壳公寓自2015年成立以来 ， 曾通过众筹融资、股权融资、租金贷、ABS等方式扩充资本 。


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