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修改后|土地竞买规则修改后，多家中型房企“补仓”上海宅地( 二 )


房企普遍认同 ， 长三角和粤港澳大湾区是投资重要区域 。 8月在上海连拿2.5幅土地的融信 ， 补仓欲望十分强烈 。 此前融信的身影也出现在北外滩围标地块、奉贤新城纯宅地、嘉定菊园商住地、前滩商住办地块、七宝宅地等地块的土拍现场 。
融信相关人士表示 ， 由于公司这两年在开发效率、成本控制和营销等经营能力提升上作出很大的调整和优化 ， 战略选择深耕核心城市 ， 比如上海、杭州、南京等地 。 该公司2019年年报显示 ， 融信在全国部署200个项目 ， 总土储约2700万平方米 ， 其中超过八成土储位于一二线城市 。
那些还没有在上海拿地的房企 ， 也开始觊觎上海市场 。 7月9日 ， 龙光地产（03380.HK）以总价23.81亿元、溢价率18.9%一举击败招商蛇口(001979,股吧)、建发、九龙仓等强力选手 ， 拿下上海杨浦区定海社区D5-1地块竞得杨浦区定海社区D5-1地块 ， 楼板价6.5万元/平方米 ， 实现首进上海 。 8月前后几场土拍 ， 龙光也到场了 ， 但都属于“陪跑”性质 。 华南另一家中型房企敏捷地产 ， 近期首进杭州 ， 也有意在长三角地区其他重点城市尤其是上海拿地 。
上海近期会有调控动作吗？
值得关注的是 ， 7月 ， 上海住宅用地溢价率创近年新高 ， 市场住宅用地平均溢价率达到23.36%。 对此 ， 上海中原地产市场分析师卢文曦指出 ， 房企对未来市场不断推高预期 ， 也从一个侧面反映出房企手中资金比较充裕 。 “接下来一段时间上海还会推出多幅土地 ， 如果热点地块成交溢价率继续保持30%以上 ， 很可能引发相关部门调控 。 “卢文曦指出 ， 近日南京对土地市场的调控可能是一个信号 ， 各地土地市场持续升温 ， 不排除一些调控可能从资金端口切入 ， 如查处违约资金流入楼市 ， 对非标融资业务展开严格监管等 。
近期一份红头文件在坊间流传：8月10日 ， 规土局对部分区重点部署房地产市场调控要求召开土地市场管理工作专题会 ， 这部分区包括浦东、杨浦、闵行、嘉定、青浦、临港 。 但不少房企表示 ， 至今未收到上级相关指令 ， 对于文件真实性也无法判断 ， 看文件内容也仅限于政府部门参加 。
同策研究院资深分析师宋红卫分析认为 ， 上海土地火热主要受以下几个因素影响 。 第一 ， 房地产调控持续深入 ， 三四线棚改力度缩小后 ， 开发商开始回归一二线城市 ， 一线城市热度都有上升 。 第二 ， 因疫情影响 ， 上海市土地市场政策有所松动 ， 土拍资金预交期缩短 ， 自持也不是土拍的标配 ， 哪怕是市中心地块 。 第三 ， 上海优质地块的稀缺性越来越明显 ， 因此房企都争夺优质资源 。 第四 ， 上海限价政策有所松动 ， 不少项目的取证价格明显高于以往同品质项目 。
一个明显的特点是 ， 旧改与城市更新是这一轮土地出让的主力军 。 7月 ， 中海签约黄浦区5块地块 ， 预计投入590亿 ， 项目涉及历史保护和城市更新；融创此前也多次在公开场合表达参与城市更新、与城市共同成长的想法 。另一家头部分房企万科 ， 在5月以8.79亿拿下宝山杨行镇一幅城中村旧改地块 。 实际上 ， 该地块周边还有几幅地块早就被万科“相中” ， 提前介入地块一级开发；此前的2018年 ， 万科以底价26.37亿拿下另两幅地块 。 2年来 ， 万科前后两次拿这批旧改地块 ， 总金额超过35亿 。 实际上 ， 万科也有补仓需求 ， 2019年年报显示 ， 2019年 ， 万科在上海只获得2个物流地产项目 ， 分别是浦东祝桥物流园、金山漕泾物流园 （二期）。
（责任编辑：马金露 HF120）


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