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银城|银城系中期溢利暴涨探因 地产与物业双向选择和挑战( 二 )


另一方面 ， 受疫情及部分城市调控影响 ， 银城国际前7月销售业绩增幅仍未回正 ， 全年240亿销售目标仅完成28.67% 。
据悉 ， 2020年1-7月 ， 银城国际总合约销售额约为68.81亿元 ， 同比下降21% ， 与全年目标相差逾170亿元 ， 权益销售36.91亿元 ， 总合约建筑面积约为37.9万平方米 ， 同比下降34.3% ， 平均合约售价约为18156元/平方米 。
有接近银城国际的投资者向观点地产新媒体表示 ， 上半年银城国际的销售跟全年计划来讲差距比较大 ， 受疫情和复工进度影响 ， 公司调整了推盘和销售节点及计划 ， 实现全年销售目标仍在可控范围内 。
“银城国际推货量主要集中在下半年 ， 准备上市的推盘量有将近160个亿 ， 有将近10多个项目首开和加推 ， 这部分总量差不多160个亿 ， 还有前期已推未售的房源有将近60亿货值 。 ”
据观点地产新媒体了解 ， 截至上半年 ， 银城国际总可售未售货值为436.5亿 ， 公司所占权益在55%左右 ， 即240亿可售权益货值 ， 可售未售面积为196.6万平方米 ， 均价约2.2万元/平方米 。
土地储备方面 ， 上半年 ， 银城国际在长三角地区获得6宗地块 ， 首进温州和常熟 ， 地价总额61.03亿元 ， 平均土地成本为9910元/平方米 。 与去年同期相比 ， 银城国际加大了拿地力度 ， 拿地成本也有一定提升 。
对于土地选择 ， 银城国际依然坚持以长三角五大区域为核心布局 ， 其中苏南和浙江区域纵深空间非常大 ， 经济很发达 ， 可以再往下沉到三线乃至四线城市 ， 拿地方式除了招拍挂 ， 还会通过产城融合和收并购方式获取地块 。
截至6月底 ， 银城国际拥有46个项目 ， 土储总建面551.05万平方米 ， 应占权益土储433.25万平方米 ， 其中已竣工可售总建面约36.26万平方米 ， 开发中总建面为248.99万平方米 ， 未来开发得总建面为148.01万平方米 。
此外 ， 银城国际披露的信息显示 ， 2019年地产项目四证齐全的平均周期缩短至4.8个月 ， 首开平均周期约为8个月 ， 今年上半年在较艰难的市场环境下仍稳定保持在8个月左右 。
负债方面 ， 截至6月底 ， 银城国际借款总额115.17亿元 ， 净资本负债比率由去年底的160.5%减少至100.9% ， 其中短期借款为51.21亿元 ， 长期借款为63.57亿元 ， 现金短债比明显提升至1.27倍 ， 降负债取得一定的成效 。
据透露 ， 银城国际未来在银行贷款、非银机构和海外的一些票据的发行上 ， 大概比例将会控制在6：2.5：1.5这个水平 。
今年以来 ， 融资渠道趋向宽松使得银城国际上半年融资成本有一定下降 ， 但对比同行仍处于高位 。
今年6月 ， 银城国际发行于2021 年到期的1.4亿美元优先票据 ， 票息达到12% ， 录得最高超额两倍认购 。
银城生活：要“甘于挣小钱”
虽然银城国际较银城生活上市要早半年 ， 但从目前股价情况来看 ， 依然不能低估物业股的强势逆袭 。
截至8月21日收盘 ， 银城生活股价年初至今已上涨475.43% ， 收盘报8.59港元/股 ， 市盈率（TTM）为39.91 ， 目前总市值22.95亿港元 。
对比之下 ， 银城国际的涨幅要逊色很多 ， 年初至今涨13.13% ， 目前股价报2.61港元/股 ， 市盈率（TTM）为13.85 ， 总市值37.77亿港元 。
尽管如此 ， 银城生活的部分住宅业务在管面积依然来自银城国际的拓展项目 ， 上半年来自住宅与非住宅在管面积分别占总在管建筑面积约77.4%和22.6% 。
银城国际和银城生活的关系自然紧密 ， 所做出的任何选择和布局考量 ， 都会对双方产生一定的影响 。
年中 ， 观点地产新媒体专访银城生活执行董事兼总裁李春玲时 ， 他提及 ， 努力把净利做到7%作为一个目标 ， 最大努力先保证达到7% 。 从披露的中期数据来看 ， 银城生活上半年纯利率同比增加3.7个百分点至7.2% ，
用李春玲的话来形容 ， “能做到7%已经很不容易了” ， 但对比同类型物管企业 ， 仍处于较低水平 。


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