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美的|美的置业审慎拿地：杠杆也是有天花板的（实录）( 三 )


公司下半年的去化策略仍然是兼顾流量、兼顾价格 ， 保持相对平衡 ， 采取一城一策、一盘一策的基本策略 ， 促进去化 。
无论在现金流方面 ， 还是存货、销售去化方面 ， 美的有比较充足的资源 ， 所以不会主动在某些城市打价格战 。
现场提问：公司上半年新增融资成本再次实现下降 ， 形成融资优势的主要原因是什么？管理层如何看到下半年的融资形势？在境外的融资有何计划？
林戈：大家看到上半年我们的融资成本下降得比较明显 ， 原因首先是整个融资政策上半年还是偏松的 ， 成本也是下降的 ， 这是一个前提 。
同时 ， 公司自身的运营质量以及稳健风格得到资本市场充分认可 ， 无论是直接发债 ， 还是其他的直融里的ABS ， 市场上都有非常强的信心 。
此外 ， 其实所有的投资者以及经营机构也看得到 ， 我们非常重视资产负债结构的优化 。 现在强调产品力和运营效率 ， 今年和过去两年一直在提升运营效率 ， 主张靠内生增长力推动自己的发展 ， 绝对不能靠杠杆简单助推规模增长 ， 这是不行的 ， 这是一个意识问题 。
对下半年的融资形势 ， 大家看到7月份房地产工作座谈会以及最近的政策信号 ， 就是要响应中央号召的房住不炒大基调 。
从地产商的角度 ， 未来融资会更加分化 ， 无论是资产负债结构优质的公司还是经营效益优质的公司 ， 成本可能会越来越低 ， 资本市场对这一类会更加追逐、更加喜欢 。
我们重新审慎提到资产负债结构优化 ， 要平衡好规模、利润以及负债的三角关系 ， 这是非常重要的课题 。
另外 ， 什么时候能够在境外发债？其实我们在境外目前有融资、有银团 ， 成本都非常有优势 。
现在境内境外融资成本是倒挂的 ， 境外相对比较高 ， 但是不等于我们不需要打通境外的通道 ， 我们也是在等待机会 ， 会在恰当时机推出境外直接融资的业务 。
现场提问：上半年公司在长三角销售额相当于珠三角的三倍 ， 两个区域的销售贡献进一步分化 ， 未来如何平衡这两个区域？下半年拿地预算会做相应增加吗？如何考量拿地策略？
郝恒乐：从房地产角度来说 ， 长三角可以发展的区域和城市量级比珠三角的厚度要大得多 。
珠三角围绕深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门等城市为主 ， 粤北粤西粤东还是相对比较弱的；长三角覆盖了江苏、浙江、安徽三个省 ， 经济发达程度和人口流入还是很强劲的 。
在这种大背景下 ， 公司从前年以来持续在长三角加大投资 ， 所以今年到了回收期 ， 销售远远大于珠三角 ， 这是一个基本趋势 ， 是公司在大背景上的战略选择 。
拿地的问题 ， 全年按照销售去化1/3的基本盘去进行补地 。 上半年围绕区域深耕以及聚焦升级方面补了十几块地 。
实际上真正拿地是在3、4、5月份多一点 ， 当时特别是疫情发生之后 ， 对未来经济情况、发展趋势的判断还不是那么清晰的情况下 ， 公司还是比较审慎的拿地策略 。
后来有些城市土地市场快速恢复 ， 而且超过了以往的地价 ， 我认为公司也没有必要高价位拿地 ， 因为毕竟从土地储备的总量来看 ， 公司还是相对比较充裕的 。
下半年 ， 公司会选择合适的时机 ， 特别是10月份以后 ， 根据公司在某些城市的土储情况策略性补一些地 ， 总体预算不会有增加 。
我认为 ， 按照公司目前土地存量和预算的基本盘 ， 可以满足公司未来发展的需要 。
现场提问：疫情之下 ， 公司在投资方面有无新的拿地计划？投资决策对拿地可有新的策略？具体的投资标准涉及哪些方面？
郝恒乐：未来地价和房价应该是稳的趋势 ， 但是也存在很多的不确定性 。 整体宏观形势 ， 包括外向型经济 ， 都存在很多不确定性 。
所以公司在拿地方面是比较审慎的策略 ， 基于手上的存量比较充足 ， 所以对新增土地 ， 特别是新进的城市 ， 更是采取审慎的策略 。


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