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美的|美的置业审慎拿地：杠杆也是有天花板的（实录）

观点地产网 年初举行2019年业绩会的时候 ， 面对2020年的投资、销售等铺排 ， 郝恒乐均表现谨慎 ， 称“没有具体化的指标 ， 不做绝对的安排” 。
千亿之后 ， 美的置业追求规模的脚步有意放缓 ， 管理层把今年的经营策略定位为“战略巩固年” 。
8月21日中期业绩会上 ， 公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐 ， 高级副总裁徐传甫 ， 执行董事兼首席财务官林戈现身 ， “质效”成为管理层口中频率最多的一个词 。
开篇的业绩介绍 ， 从投资端、销售运营、数字化管理、产品端、智慧健康服务五个方面 ， 郝恒乐用了大篇幅向外界传达美的置业这半年来在运营管理上所做的“精细化”努力 。
数据显示 ， 报告期内 ， 美的置业录得收入209.36亿元 ， 同比增47.5%；毛利55.24亿元 ， 同比升8.5%；利润及综合收益总额23.54亿元 ， 同比增24.6%；核心净利润23.57亿元 ， 同比增24.7%；公司拥有人应占每股盈利增长10.1%至1.64元 。
营收利润均录得增长之外 ， 现金流动性、融资成本等也得到优化 。
15%-20%增速
2015年至2018年 ， 美的置业销售业绩复合年增长率为73.8% ， 并在2019年提早进入千亿赛道 。 千亿以后 ， 郝恒乐表现更多的是谨慎 。
上半年 ， 美的置业录得合约销售约人民币482亿元 ， 同比微增2.1% 。 3月业绩会管理层提出未来3到5年平均每年20%左右增速 。 按管理层所言 ， 不单一追求规模 ， 这样的速度比较稳妥 。
规模和增速是资本市场更希望看到的 ， 有行业分析师告诉观点地产新媒体这是当日投资者会上的提问重点 。 追问之下 ， 管理层态度坚定——要真正做一个马拉松选手 ， 不是跑的快不快 ， 而是跑的健不健康、远不远 。
过去几年 ， 美的置业的毛利率一直处于上升态势 ， 今年上半年毛利率为26.4% 。
从行业基本面看 ， 2017-2018年整个地产界一直在拿地 ， 但目前正趋于理性 ， 毛利率、净利率都在回归正常 。
也有市场分析指 ， 即便毛利率降低 ， 利润增长空间也很大 ， 目前美的置业期内11.3%的核心净利润率在已公布报表的内房中属于中上水平 。
后续加快去化和回款方面 ， 郝恒乐的考虑是提高产品溢价 ， 而不在于打价格战 。
按存销比和现金流考虑 ， 美的置业下半年的去化策略仍旧是“兼顾流量和价格 ， 一城一策、一盘一策” 。 从销售均价上看 ， 上半年录得11008元/平方米同比增长5.6% ， 一定程度上受益于近年来的城市升级战略 。
从区域分布的维度看 ， 长三角区域在近两年的销售贡献更为突出 ， 上半年该区域实现合约销售金额224.1亿元 ， 同比增长37.2% ， 业绩贡献占比46% ， 相当于珠三角的3倍；此外 ， 杭州、东莞等新进高等级城市在期内的业绩贡献占比提升 ， 其中一线、强二线占比29% ， 二线占比达43% 。
反映到投资端 ， 郝恒乐称 ， 上半年土地热度高是因为开发商们的资金避险策略 ， “有限的资金往较发达的城市以及量级比较高的城市去 ， 导致城市地价推得很高” 。 但考虑政府调控和企业现金流有限 ， 预估10月份以后 ， 土地热度会得到控制 。
考虑到自身 ， 管理层的拿地策略是审慎的 ， “公司的土储是充裕的 ， 没有必要拿高价位土地 。 ”今年总体的预算依旧是按照销售回款的1/3拿地 ， 但“控成本、要利润”同样是重点 。
管理层的考量是到10月份以后 ， 再选择合适时机策略性补地 ， 大概按照8%的利润率水平去衡量 ， IRR则是20%左右的基本标准 。
布局方面 ， 美的置业做的是“减法” ， “精准”一词 ， 郝恒乐多次提到 ， 后续的投资策略是要围绕长三角、大湾区、重点的省会城市和区域中心城市深耕布局 ， 往更高能级的城市集中 ， 并严格控制新进城市 。
第一战略区则由大湾区替换成长三角 ， 按照郝恒乐的分析 ， 长三角在无论经济总量、人口流入、区域面积都远胜于大湾区 ， 天花板更高 。


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