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美的|美的置业审慎拿地：杠杆也是有天花板的（实录）( 二 )


规模和质效命题
“我们重新审慎所提到的资产负债结构优化 ， 要平衡好规模、利润以及负债的三角关系 ， 这是非常重要的课题 。 ”缓解规模增长带来的阵痛 ， 追求质效优化 ， 更为管理层目前所看重 。
融资成本和债务情况是林戈在会上重点介绍的部分：今年总共发了4笔债 ， 其中2月发行的一笔2+2期限公司债 ， 利率低至4%；8月拟再发行一笔2+2期限公司债 ， 利率将再低至3.98% ， 创下公司发债利率历史新低 。 截至2020年中期期末 ， 加权平均融资成本降低至5.52% 。
净负债率则由2019年末的89.0%降至86.8% ， 期末现金总量约260亿元 ， 一年内到期债务占债务总额比重仅为21% ， 现金短债比为2.26 ， 保持稳健 。 同时 ， 美的置业的银行授信额度约1319亿元 ， 其中尚未动用的额度约874亿元 ， 较期初上涨42亿 。
“杠杆也是有天花板的 。 ”管理层对此有着清醒的认识 。
过去两三年 ， 在增资、发债、配售等方式上 ， 美的置业都在针对性地优化债务结构 ， 林戈更是多次强调“健康财务指标”的重要性 。
此外在寻求新的利润点方面 ， 郝恒乐强调：“今年落地再进一步强化巩固公司两翼产业赋能的策略 。 公司的基本理念是成为智慧健康的房地产制造商 ， 做动能十足的马拉松选手 。 ”
“我觉得已经实现了产品的差异化” ， 在质效追求上 ， 美的置业的投资方向是重研发 。 管理层介绍 ， 目前美的智慧家居产品IP已经发展到4.0 ， 最近又推出了智慧社区 ， 尤其智慧地产从过去的硬件研发 ， 到软件集成 ， 再到落地运维 ， 已经实现了全系统、全产业链的闭环 。
第二方面 ， 美的健康与清华大学、华南理工、安道设计的合作也实现突破 ， 园林、材料应用和新领域的探索都在改进 。
至于智慧地产和科技地产方面 ， 一方面依托美的家电资源开始自有硬件研发 ， 另一方面成立自研院进行软件集成 ， 同时在终端方进行落地 ， 实现全系统、全产业链闭环 。
“相关的对外输出已经开始 。 ”徐传甫说道 。
房地产+产业的“一主两翼”发展战略以外 ， 近期美的物业有了相关的修改经营范围和更名动作引起资本关注 ， 郝恒乐在会上的回应则表现出十足的耐心 ， 称“目前仍在调整架构中 ， 没有必要将铂美物业单独拿到香港上市” 。
据悉 ， 7月24日 ， 美的物业宣布修改公司经营范围 ， 删除12项业务 ， 其中包括康乐健身服务、建筑智能化系统 ， 计算机网络工程、停车场管理系统工程、房地产中介服务等 。 随后8月18日 ， “美的物业”将公司名称更改为“铂美物业” 。
“这不是缩减 ， 是聚焦” ， 目的是为了聚焦物业的服务能力 ， 把原本和社区、小业主关联度不是非常强的业务进行合理调整 。 至于更名 ， 则是为了便于拓展第三方业务 ， 打造独立的品牌和形象 。
以下为美的置业2020年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：近期部分城市房地产调控政策呈收紧态势 ， 行业面临业绩的压力 ， 您认为价格战是否会提前打响？公司有何应对策略？是否也会推出促销政策来加快去化？
郝恒乐：我认为下半年是稳的态势 ， 政府肯定希望房地产行业不大起大落 ， 能够相对和经济发展的水平匹配 。
从金融体系看 ， 更希望这个行业持稳 。 实际上 ， 我们现在房子的存量拥有者还是比较多的 ， 从拥有房子的客户来看 ， 也不希望大跌 ， 所以这是基本趋势的判断 。
在这种趋势下 ， 我认为所谓的房地产大规模价格战 ， 这个逻辑应该是不成立的 。 因为每个城市差异化很大 ， 有些城市不仅不会出现价格战 ， 还会有上涨的态势 。
当然有些城市会存在去化和价格的压力 ， 毕竟中国城市太多 ， 每个城市的城市化水平和市场趋势也是不一样的 。
从开发商来看 ， 除个别现金流压力比较大的开发商之外 ， 都不会出现大规模的价格战 。


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