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万达|中国房企海外投资“大溃败”：海外资产清空，千亿投资归零！( 三 )

人士所提的万达收购西班牙大厦的项目被原价卖给了西班牙当地的企业 ， 当地媒体曝出的原因是马德里市政府拒绝万达集团对西班牙大厦主外立面进行拆除重建的改造计划 ， 而万达的初衷是将西班牙大厦改建为一座配有办公区和商业区的豪华酒店 。
对于原价这个说法 ， 有媒体提出质疑 ， “如若考虑2014年和当下的欧元兑人民币汇率 ， 万达此次可能亏损约1亿多元出售 。 ”
这还仅仅是开始 。
“几年过去后 ， 可以看到后来很多企业开始抛售早前购买的资产 ， 酒店等物业 ， 原因是用了额度很高的贷款 ， 加了很高的杠杆后 ， 发现国外房地产市场跟中国是两种截然不同的市场 ， 并没有出现预想的收益高增长 ， 而贷款的偿还期已经到来 ， 一些现金流不是很好的企业被迫将这些资产出售 。 ”但聂梅生说 ， 还是有一些运转良性的企业 ， 留了下来 ， 现在纽约中心的资产 ， 还有国内房企持有 。
而对于接下来一批到海外开拓市场、开发项目的地产商来讲 ， 就不仅是出售资产这么简单 。
聂梅生解释 ， 美国的土地非常便宜 ， 在房地产开发成本中占比比较低 ， 中国大概在40%-50% ， 而美国拿地成本只占10%-15% 。 “这是国内很多开发商想把房建在美国的原因之一 ， 认为低地价非常合算 ， 所以就利用自有资金和银行贷款疯狂拿地 ， 后来发现掉进深深的泥潭 。 ”
此前 ， 曾经有一家美国移民地产投资的负责人向媒体透露 ， 一家南京的公司 ， 拿地后才发现 ， 年化收益率不会超过10% ， 而另一家企业在拿到土地的大批文后 ， 小批文没有拿到 ， 处在漫长的不确定等待期 ， 前期投入了2亿美元 ， 进退两难 。
而这并不是个别现象 。
“比如审批 ， 所有技术性程序走完后 ， 如果当地居民因为环境、种族等问题不同意 ， 仍然无法进行 ， 就会把整个过程拖得很长 。 ”这些是很多开发商在进入国外市场之前并没有想到的 ， 聂梅生称 ， 他们中不少把国内的团队空降到国外 ， 但是发现 ， 无论是政策还是人脉 ， 都不熟悉 ， 很多工作无法开展 。 比如 ， 某大型国企就曾发布过海外市场的三条军规 ， 其中之一就是“公司信奉自主经营 ， 海外项目的核心管理团队基本由集团派驻 ， 并逐渐打响品牌在当地的影响力” ， 后来证实在很多地方行不通 。
据悉 ， 该公司2016年在美国购得一块土地 ， 但随后打算重建某海滨地块并建造一片住宅的规划遭到部分当地居民的反对 ， 认为该地块不应用于商业用途 。 彼时就有业内人士对媒体称 ， 企业海外发展计划与当地建设规划不符的事时有发生 ， 海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目 ， 是企业在海外碰壁的重要原因 。
另一家房企保利地产也曾经隐约透露 ， 对于海外投资将会采取积极而审慎的态度 ， “因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大 。 ”
甚至还有房企铤而走险 ， 采取了非常规手段 。
2020年6月外媒消息称 ， 美国洛杉矶市议员何塞-惠泽尔(JoseHuizar)在家中被洛杉矶市美国联邦调查局（FBI）逮捕 。 据悉 ， 他是洛杉矶腐败窝案中第五位被捕者 ， 被捕原因在于涉嫌收受中资房地产开发商贿赂超过150万美元 。 此前 ， 惠泽尔的助理已承认收受100万美元的贿赂 。
随后市场传出诸多猜测 ， 多家地产公司出面澄清 ， 未因贿赂案被控 。
如果说这些风险都在一定程度上可以避免 ， 那么有一些风险是房企自身很难控制的 。
“尤其是去年以来 ， 国际形势发生了很大变化 ， 原本以中国买家为服务对象的项目 ， 发现做不下去 。 一方面是去化（即销售）困难 ， 另一方面身后还有大笔的债无法偿还 。 ”聂梅生说 。
国内外政策的变化 ， 加上种种的积累 ， 让很多开发商的困境从2017年开始陆续暴露 ， 而万达就是在这一年度过了年会上王健林总结的“非常难忘的一年 ， 经历了风波 ， 也承受了一些磨难 。 ”


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