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万达|中国房企海外投资“大溃败”：海外资产清空，千亿投资归零！( 二 )


数据显示 ， 截至2015年底 ， 万达集团海外投资总额已超过150亿美元 ， 其中美国投资了100亿美元 。
图中最高的建筑为封顶后的芝加哥万达大厦 ， 是芝加哥市近10年内封顶的最高建筑 。
“2012年万达并购AMC ， 我去美国时说了一句话 ， ‘未来十年万达至少要在美国投资100亿美元’ 。 美国一家著名媒体报道时加了个标题：‘希望王先生兑现他的承诺’ ， 意思是别忽悠美国人 。 现在才过去3年 ， 我们在美投资额就超过100亿美元 。 我准备让记者再写一篇文章在美国发表：‘万达已提前兑现在美投资承诺’ 。 ”这是2016年初 ， 王健林在2015年集团工作报告中说的话 。
这个项目 ， 被视为万达迈向国际化的开始 。 “万达七八年前就提出国际化 ， 但一直没敢走出这一步 ， 直到2012年收购了美国的AMC院线 。 ”他曾在2015年10月做客美国哈佛大学公开课时称 。 他曾不止一次在海外公开场合阐述过他的蓝图 ， 除了哈佛 ， 还有牛津 。
“世界那么大 ， 我想去闯闯 。 ”那一年 ， 不止万达一个大型房企宣布了国际化战略 ， 准备大规模进军海外市场 。
彼时的分析 ， 大部分人把房企出海原因归结于2010年-2013年那轮国家针对房地产业的调控 。
国内大批声音喊着房地产的“黄金十年”已经过去 ， 海外融资成本低 ， 市场又大 ， 更重要的是 ， 越来越多的中国财富阶层海外置业 ， 仅就这一块市场 ， 就有巨大潜力 ， 不少企业高喊“到国外做中国人的生意” ， 信心满满 。
“虽然影响因素很多 ， 但房企走出去 ， 并不是一厢情愿的事 ， 当时国家从政策层面上来看 ， 是持鼓励的态度 。 ”聂梅生说 ， “尤其是金融方面 。 ”
2014年工商银行投资银行部有关人士在接受媒体采访时曾坦言 ， 万达、复星海外投资多个项目均是工行操作 。
其中一种方式是常用的融资方式-并购贷款 。 据透露 ， 2014年6月万达收购马德里西班牙大厦项目就是借助了工行提供的并购贷款 。 该项目的收购金额为2.65亿欧元 ， 加上增值税等 ， 预计交易成本超过3亿欧元 ， 最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排 。
“内保外贷”是当时被更普遍运用的方式 。 在预先获准的对外担保额度内 ， 境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保 ， 境内公司反担保境内银行 ， 最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款 。
有专家曾分析 ， 如果以内保外贷的方式参与投资 ， 在海外真实的融资成本是国内外的利差 ， 再算上人民币的贬值 ， 中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态 ， “以前不敢加杠杆 ， 现在应该加杠杆 。 ”
“第一批出去的房地产企业 ， 基本上都是国内的头部 ， 买买买为主 ， 万达、万科、绿地、SOHO等房企巨头在全球多个国家的核心区域收购优质资产 ， 尤其是美国、英国等发达国家 。 但是从2014年开始 ， 房企出海的方式就发生了变化 ， 他们开始把中国模式复制到国外 。 ”聂梅生说 ， 这是后来很多企业遇到麻烦的开始 。
但在那几年的时间里 ， 出海的大小房企们个个意气风发 ， 并没有意识到海的另一边 ， 在接下来的几年时间里 ， 迎接他们的究竟是什么 。
通过机构发布的海外投资规模增速数据 ， 可以从侧面感受到2013-2016这三年 ， 整个市场的情绪 。
仲量联行数据显示 ， 截至2013年第三季度末 ， 中国海外房地产投资同比上涨25% ， 交易额突破50亿美元 ， 刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录 。 2014年165亿美元比2013年增长46% 。 2015年 ， 251亿美元 ， 同比2014年高出近50% 。 2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元 ， 同比增长近53% 。
一路都是“新高” 。
刹车：千亿归零遗憾的是 ， 两年后的2016年 ， 上述工行


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