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地产深度报道|融信中国毛利率降至14.9％，预计明年逐步回暖


赶着8月最后一天 ， 融信中国的半年报姗姗来迟 。
报告期内 ， 融信中国实现营业收入211亿元 ， 同比减少21%；溢利16.45亿元 ， 同比减少53%；毛利31.4亿元 ， 同比减少51% 。
同时 ， 融信原本就不高的毛利率在报告期内进一步下降至14.9% 。 同期 ， 同一规模梯队的多家房企毛利率虽亦出现下滑 ， 但仍明显高于融信 ， 其中 ， 绿城中国的毛利率约为25.88%、富力地产的约为29.6% 。
在8月31日的投资者交流会上 ， 融信中国管理层更是坦承 ， “今年的毛利率大概是和上半年差不多的状况 。 ”
受中报影响 ， 融信中国股价午后大跳水 ， 截至收盘 ， 其股价下跌6.8% ， 收于6.3港元 ， 总市值约为107.26亿港元 。
地产深度报道|融信中国毛利率降至14.9％，预计明年逐步回暖
本文插图

高地价集中结转 ， 利润受影响
上半年 ， 融信中国收益总额达210.66亿元 ， 同比减少20.85%；毛利31.4亿元 ， 同比减少50.63%；溢利和公司拥有人应占核心纯利分别为16.46亿元和11.11亿元 ， 同比分别减少53.12%、43.22% 。
在销售方面 ， 截至6月底 ， 融信中国合约销售603.58亿元 ， 同比增长6.49% 。 以融信在2020年初的业绩会上提出的“保证10%-12%的增长” ， 以及2019年1413亿元的销售金额计 ， 其今年的销售计划约在1554亿元 。
“截至8月底 ， 我们整个销售的完成率应该是接近60% ， 目前整年的销售目标还是按照年初制定的目标来推进 。 ”据融信管理层披露 ， 今年上半年 ， 其实际推出887亿元货值 ， 去化率为68% ， 实际回款率为81% ， 下半年预计推出1300亿元货值 ， 预计去化率保持在70%以上 ， “对今年的整个销售目标还是相对比较有信心的” 。
在土地储备方面 ， 今年上半年 ， 融信中国新增土地项目21个 ， 新增建筑面积约461万平方米 ， 其中长三角地区占比达75% 。 截至目前 ， 融信总土储达约2803万平方米 。
值得一提的是 ， 截至6月末 ， 融信中国的负债比率从2019年底的0.7上升30%至今年上半年的0.91 。
在以每年“翻番”的增速、用三年时间跨越千亿门槛的融信中国 ， 2019年初提出了“降速提质”的目标 ， 放缓销售规模增速 ， 降低负债率 。
截至2019年底 ， 融信的净负债率从2018年的105%降至70% ， 降负债效果颇为明显 。
这一良好的降负债走势在今年上半年调转了方向 ， 但管理层在交流会上依然表达了全年将净负债率控制在目标范围内的决心 ， 即70%-90% 。
相较而言 ， 投资者将更多关切投向了融信中国大幅下降的毛利率 。
截至6月末 ， 融信的毛利率仅为14.9% ， 较上年同期的23.9%大幅下降了9个百分点；净利率约为7.8% ， 同比下降了5.4个百分点 。
这一盈利水平远低于同规模的其他房企 ， 较行业“优等生”中海地产30.6%的毛利率、23.2%的净利率更是相去甚远 。
在被问到毛利率大幅下滑的原因时 ， 融信管理层表示 ， 一则是由于高价地的集中结转 ， “（当时）我们对政府的限价政策理解不完全透彻 ， 最终政府批价低于我们的预期” ， 导致部分毛利率偏低；二则是由于部分收购项目 ， 在收购节点销售的部分毛利率相对较低 。
而这一毛利率的低水平状态或将持续 。 据融信管理层披露 ， 其于2016年下半年、2017年逐步获取的高价地开发周期大约均为3年左右 ， 在今年达到结转的水平 ， “今年的毛利率大概是和上半年差不多的状况” 。
融信中国董事局主席欧宗洪表示 ， 预计明年以后毛利润率会逐步回暖 。
布局坚守长三角 ， 毛利率低但更安全
事实上 ， 毛利率低至20%左右的情况并不是首次出现 。
早在2016年时 ， 融信的毛利率就经历过一次大幅下降 ， 从2015年末的36.6%大幅跌至20.2% ， 融信彼时在年报中也提到“2016年交付的部分项目毛利率较低” 。


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