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公募|第一单快来了！关键信息集中曝光( 四 )


“公募REITs一方面为投资者提供了相对稳定收益的投资工具 ， 也为基础设施建设提供源源不断的资金来源 ， 发展前景非常广阔 ， 但万事开头难 ， 希望在积极稳妥推进本次试点的基础上 ， 不断总结经验 ， 完善方案设计 。 ” 红土创新基金固定收益部总监陈若劲表示 ， 公募REITs产品的发展前景非常广阔 ， 虽然公募REITs产品是新生事物 ， 还有待摸索 。 但我们坚信公募REITs产品在稳定运行一段时间后 ， 能够得以广泛的推广 ， 可以拓展到基础设施以外的其他不动产领域 。
流动性不足、税收优惠不完善、估值定价难
三大问题待解
“流动性、税收优惠政策、估值定价均是开展基础设施REITs业务的难点 ， 作为创新产品 ， 基础设施REITs需要成长的空间和时间 ， 在开展业务过程中将协同基础设施原始权益人、潜在的投资机构和监管机构共同商议解决这些难题 ， 尽量在发展中产生各方都能接受的解决方案 。 此外 ， 美国、新加坡等成熟市场的发展经验也将是我们重要的参考案例 。 ” 创金合信基金表示 。
博时基金对“流动性不足、税收优惠不完善、估值定价难”的问题也有思考 。 他们表示 ， 对于流动性问题 ， 第一、据了解REITs将可以在交易所大宗交易平台转让 ， 为机构投资者大额转让份额提供便利 。 第二、行业正在研究采用做市商模式 ， 提升REITs份额的流动性 。
对于税收优惠：1960年 ， 美国出台《房地产信托投资法》 ， 推动了房地产信托投资基金（REITs）问世 。 直到1986年美国出台《税收改革法案》 ， REITs的税收优惠政策才正式写入法规予以落实 。 以史为鉴 ， 我们相信随着试点工作的顺利推进 ， 中国REITs的税收立法也会逐步落实明确 。
对于估值定价：公募REITs的估值将由专业第三方评估机构完成 ， 评估报告将随产品法律文件一同公告 ， 基金成立后将每年评估一次 ， 确保投资者能够获取权威独立客观的投资参考 。 相信随着时间的推演 ， 投资者对REITs基金的投资分析能力和专业性也会越来越高 ， 市场的价格发现机制也将促进REITs基金的合理定价 。
陈星德表示 ， 解决流动性问题 ， 首先 ， 需要做好投资者教育 ， 让投资者认识到REITs产品可以提供稳定的现金流和固定分红 ， 鼓励各类型投资者积极参与；其次 ， 可探讨做市商制度；第三 ， 鼓励长期资金入市 。
税收中性有利于REITs长期健康发展 ， 即REITs结构本身不给投资者和社会带来税收负担 ， 投资者通过REITs产品投资的成本不高于直接持有项目 ， 国家税收也不会造成明显损失 。 随着REITs项目逐渐铺开 ， 制度优势不断完善 ， 税收中性或将有效推动REITs市场发展 。
估值定价问题 ， 可以通过采用市场竞价和定期资产评估相结合的估值方式来解决 。 信息披露的完善 ， 将有助于充分反映对价格产生影响的诸多因素 ， 市场定价将围绕真实价值呈现一定的波动 。
编辑：舰长
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