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成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？( 五 )


成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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再加上目前成都限价也在放松了 ， 开发商都在上调备案价 ， 市场预期接下来的新房价格会越来越贵 。
很多购房者打不到高性价比的新盘后 ， 就把目光转移到二手房了 ， 如果没有新盘倒挂的话 ， 那还不如去二手房市场淘淘笋盘 ， 学区房次新房 。
另外政策似乎也不像以往严格 。
大家知道以前成都的限购比较复杂 ， 很多限制 ， 比如高新区和天府新区不是谁都能买 。
但今年变相放松了限购 。
成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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另外 ， 我们知道 ， 在2018年5月15日 ， 成都楼市限购政策升级 ， 明确了“父母投靠成年子女入户的 ， 不得作为单独家庭购房”的规定 。
但最近 ， 这个口子也松开了 。
8月14日 ， 成都市住建局宣布 ， 如果父母投靠子女入户之后 ， 再次将户口在成都市内进行了“全域迁移” ， 仍然具有单独家庭购房资格 。
虽然这类人群不多 ， 影响也不大 ， 但也能看出来成都调控之心没有之前那么坚决了 。
近期 ， 成都连续两次被喊去中央开会了 ， 引起坊间议论 ， 于是成都要“升级房产调控政策”的谣言 ， 在朋友圈散播 。
成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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后来官方也第一时间做了相关谣言的辟谣 。
可见目前的楼市状态是政府比较满意的 ， 还未到需要调控的那一步 。
其次就是供需关系 ， 房价的涨跌离不开供需 ， 下图是成都2018年至今的新房供需关系图 。
成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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数据来源：四川中原地产
可以看出 ， 成都整体供需关系还是比较均衡的 ， 除了2018年末和2019年末明显的供大于求 ， 其余的相差都不大 ， 甚至有时供应量还有些紧张 。
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数据来源中成房业
虽然天府新区的新房供应量大 ， 但去年底放松调控后 ， 成交也是最活跃的 ， 上半年的去化周期仅为八个月 。
新房供应量略微紧张也会导致价格微涨 ， 市民垫垫脚也能买起房子 ， 房子卖出去 ， 开发商能赚钱 ， 也就更乐于拍地了 ， 土地也能涨价 ， 皆大欢喜 。
今年上半年受疫情影响 ， 成都的成交量表现明显不及去年 ， 特别是二手房大幅下滑 ， 新房因为相对有价格优势 ， 大家还是偏爱买新房 。
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成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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但成都一年二手房成交量能上十万套 ， 说明二手房的流动性还是不错的 。
主要是成都二圈层内的新房供给量本身也不多 ， 以存量房成交为主 。
根据贝壳研究院的数据 ， 成都二手房的流通性仅次于深圳 。
成都|成都调研：地价节节攀升，刚需买不买？
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成都的朋友也和我说了 ， 他在麓湖旁边复地御香山的别墅上半年无人问津 ， 这两个月中介开始频繁带人去看房了 。
从链家提供的带看量来看 ， 8月约34万人次的带看量 ， 其实也并不少 。
成都目前每年几十万人口的流入 ， 作为一个西部大城来说 ， 如果不是调控这么严格 ， 成都城区的楼市供需基本面确实是具备上涨条件的 ， 虽然从情理来说 ， 我也不希望涨 。
但除非是政策特意为之 ， 或者大量供地 ， 不然一座城市的房价也不可能永远被压住 ， 毕竟货币在贬值 ， 人口在流入 。
所以长期我还是看好成都楼市的 ， 比重庆的潜力大多了 ， 因为成都卖地非常节制 ， 不像重庆大量供地 ， 价格肯定很难涨 。


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