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杭州|焦点里的长三角楼市( 三 )


“深思熟虑”的城市
9月4日一早 ， 杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”） ， 分别从土地、贷款、契税、限购、摇号倾向无房家庭等方面制定出更完善房地产调控细则 。 一边收紧投资客户需求 ， 一边倾向无房户家庭 。
限售升级之后 ， 杭州一二手倒挂的“红盘”将会越卖越少 ， 投资客逐渐被挤出市场 ， 据钱江晚报购房宝数据显示 ， 目前杭州市区住宅部分的可售建筑面积高达1417万平方米左右 ， 这意味着按照118平方米/套的均值匡算 ， 这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源 。 2019年杭州卖出10.4万套住宅 ， 以此计算 ， 这些储备房源可卖14个月 。 加上市场上还有大量可售房源 ， 目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套 ， 鉴于潜在供应量充足 ， 今年的住宅库存量将稳中有升 。
实际上 ， 杭州政府有一揽子政策储备 ， 何时出台、怎样出台 ， 都经过深思熟虑 。 很显然 ， 杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外 ， 更倾向于精细化调控 ， 防患于未然 。 21世纪经济报道从业内人士处获悉 ， 杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间 ， 这距离传闻中的房价涨幅不得超过5%的天花板有点近 。 升级调控也就在情理之中了 。
此外 ， 还有市场传言 ， 杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证 。 但从8月份批出的部分预售证来看 ， 萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘 ， 最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右 。 汇港城（公园1872） 78套房源均价4.23万元/平方米 。
值得关注的是 ， 杭州这次新政首度出现“限售5年” ， 但只是针对指定范围内的买家 ， 这表明杭州在控制市场热度的同时 ， 还给流量保留了空间 。
这要结合杭州特有的市场特征来看 ， 杭州土地市场在2019年6月开始“双限” ， 因此一幅地块的利润是能提前计算出来的 ， 房企在杭州买地更多不是赚利润 ， 而是赚流量规模 ， 整个楼市周转起来之后 ， 房企能保证融资 ， 尤其最近金融监管层出台了“三道红线”规则 ， 房企在融资端的需求更为迫切 。
杭州房企在杭州市场的打法不尽相同 ， 市场分化也很明显 。 尽管中海这样的大房企在杭州的利润目标已经从原来的15%下调至7%-8% ， 但杭州却有滨江这样的高周转赚流量的房企存在 ， 因此 ， 杭州房地产市场的调控临界点远远未到 。
诚然 ， 红盘对市场的提振效应非常大 ， 如何调控市场热度与流量平衡 ， 需要杭州政府认真考量 。 此次政策也针对红盘做了较大调整 。 业内人士预测 ， 政府为了确保不出现万人摇 ， 接下来有可能会同时批出几个红盘预售证做对冲 。 杭州双赢机构总经理章惠芳评价杭州新政“绵里藏针 ， 精准调控” ， 接下来市场会冷一点 ， 但也不会特别冷 。
“慢声细语”式管控
2020年是长三角楼市政策密集出台的年份 ， 也体现了政府管控精细化——颇有江南特色 。 仍然以杭州为例 ， 根据市场行情 ， 今年3月的时候 ， 杭州就放宽过新房预售限制 ， 政策于5月31日截止 。 新政实施期间 ， 预售门槛降低 ， 部分项目入市销售时间获得提前 ， 企业现金流得到一定缓解 。 4月 ， 杭州出台人才优先购房 ， 7月 ， 杭州又出台政策 ， 对限购、限售、摇号政策再度细化 。
今年以来 ， 南京、苏州、杭州等30个城市放宽落户政策、提高租住房和创业补贴力度 。
房地产调控政策转入金融监管 ， 8月16日 ， 银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。 近年来 ， 各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神 ， 优化金融资源配置 ， 严防资金违规流入房地产市场 。
8月20日 ， 住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 金融监管层对房企融资设置“三道红线” ， 房企融资压力加大 。


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