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双循环|现场丨管清友：双循环之下 房地产行业结构分化会成为新常态

9月17日下午 ， 2020中国房地产企业品牌价值测评成果发布会在上海举行 。 会上 ， 如是金融研究院院长、首席经济学家管清友发表主题为《对中国经济形势的展望和房地产市场的前瞻》的演讲 ， 管清友指出 ， 未来整个房地产行业 ， 会有几个变化 。 整个房地产行业结构分化会成为一个新常态 ， 价格分化 ， 从同涨同跌到有涨有跌 ， 甚至很多城市可能处于整个高位横盘 ， 或者持续的阴跌状态 。 另外很多城市 ， 特别是一些核心城市 ， 整体的房价支撑度还是比较高的 。 从房企的角度来讲 ， 简单来说就是从规模扩张可能要到品质为王 ， 这个品质既来自于产品、项目 ， 也来自于单体的溢价和盈利能力 。
整体上 ， 中国的经济韧性和弹性还是比较大的 ， 房地产行业和过去十年的发展逻辑产生了非常大的变化 ， 一个不太准确的比喻就是 ， 从金融业的发展模式变成了制造业的发展模式 。 最后 ， 在这种情况下 ， 房地产仍然是一个发展潜力、发展空间比较大的行业 ， 只是发展逻辑确实发生了很大的变化 ， 经营模式也相应要发生变化 。
双循环|现场丨管清友：双循环之下 房地产行业结构分化会成为新常态
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【双循环|现场丨管清友：双循环之下 房地产行业结构分化会成为新常态 】以下为管清友演讲全文：
管清友：和各位业内专业人士一块做一个交流 。 我估计在未来十年里 ， 可能经济学家不会像在过去十年里这么被房地产行业需要了 ， 因为这个行业的逻辑确实发生了非常大的变化 。 有什么变化呢？我相信我们都身处其中 ， 特别是在一线无论是做哪个产业链环节的各位企业家 ， 我相信都感触非常深 。 应该说这种变化也是一步一步变到今天的 。
我今天想结合这个主题和大家一块探讨几点观察和判断 ， 也不一定准确 ， 供大家参考 。 就是在双循环之下 ， 整个房地产投资的基本逻辑 。
我想从三个方面简要给大家汇报一下 。
第一个方面 ， 先看看我们短期的经济增长的情况 。 今年的疫情对中国的冲击确实比较大 ， 也是这么多年以来第一次出现单季度而且是非常大的负增长 ， 一季度是-6.8% ， 二季度转正3.2% ， 整个上半年还是-1.6% 。 这个数据在中国是第一次 ， 从全世界的角度来看 ， 好像中国的表现还是不错的 ， 目前中国经济的复苏也是领先于全球主要经济体大概一个季度 。 现在国际主要的金融机构对于中国增长的预测 ， 和其他经济体比起来 ， 我们的表现还是最好的 。 所以从国内和从全球的维度来看 ， 可能我们得出的结论不太一样 。 中国由于这种体制的特殊性 ， 所以我们处置疫情比较迅速 。 但现在来看 ， 疫情其实没有结束 ， 所以今年年内到明年 ， 我觉得今年剩下的几个月到明年年初 ， 可能最大的不确定性来自于两个：一个是疫情是不是有可能会有反复 ， 第二是中美关系的变化 ， 我后面也会给大家简单说一说 。
全球的这种冲击 ， 可以表现在非常多的数据上 ， 也可以这样说 ， 我们在2020年几乎是经历了一个经济停摆的过程 。 同时 ， 很多产业都受到了实质性的影响 。 特别是我们地处长三角、珠三角这带区域 ， 外向型经济的影响还是比较大的 。
现在来看 ， 这次冲击是超过我们历史上任何一次 。 经济的恢复 ， 我们在6、7、8三个月看到了韧性比较强 ， 但是我们也知道 ， 其实这轮的恢复不会像我们想象的那么强劲 。 我们很难再恢复到8%或者过去40年9%以上的增速 。 所以整个房地产行业 ， 本身从宏观环境、更加运行环境这个大的背景来看 ， 确实发生了变化 。 可以这样说 ， 即便是没有房住不炒 ， 即便是没有严厉的调控 ， 即便是没有三条红线 ， 我们整个行业的发展逻辑也会发生变化 。
我一开始说 ， 整个房地产可能未来对经济学家的需求没那么大了 ， 为什么过去大家愿意跟经济学家打交道呢？是因为这个行业确实是一个强周期行业 。 为什么我们说未来可能和经济学家打交道不会那么多了呢？因为这个行业的逻辑 ， 从我自己的理解来看 ， 过去20年它是一个强周期行业 ， 特别是过去10年 ， 它几乎是一个金融业 ， 未来10-20年 ， 我觉得它真的要变成一个制造业了 。 所以整个行业逻辑 ， 至少从我个人做研究这个角度来讲 ， 觉得确实发生了很大变化 。 这对我们无论是处在哪一个产业链环节 ， 都影响比较深远 。


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