双循环|现场丨管清友：双循环之下 房地产行业结构分化会成为新常态( 四 )
第三个趋势 ， 房地产行业本身的逻辑变化 ， 我觉得确实发生了重大的变化 。 特别是从需求层面 ， 我们看到这个变化是非常明显的 。
最后一个是我们遇到的一个世界级的难题 ， 当然中国这个情况也是比较明显的 ， 就是全球贫富差距和财富差距的拉大 ， 而且几乎是很难解决 。 美国的财富差距其实也是比较棘手的一个问题 ， 这也是特朗普当选总统非常重要的一个背景 。
从刺激政策这个角度 ， 我们再回到短期的政策变化 ， 我们知道 ， 在过去40年里 ， 我们比较常用的政策手段是基于凯恩斯主义模型 ， 无论是金融危机 ， 还是实体经济受到了冲击 ， 我们能够采取的办法基本上是来自于对于财政政策和货币政策的宽松 。 当然我们在过去40年里经历了几轮政策宽松 ， 特别是在2008年以后 ， 我们经历过3轮大宽松 ， 分别是2009年4万亿 ， 2012年保7.5 ， 2014年保7 。 2008年以来这3轮大宽松 ， 也是房地产行业进入黄金十年最重要的经济和金融背景 ， 这是很多房地产企业能够用所谓高杠杆、高周转、跑得起来、跑得比较快的最重要的经济和金融背景 。 但是我今天想跟大家说 ， 这个背景确实结束了 ， 如果大家在2016年底、2017年初能够意识到这个问题的话 ， 从微观这个角度来讲 ， 所谓高杠杆、高周转的模式从那个时候就应该慢慢做出调整 。 这几年我接触此类企业也比较多 ， 有的调整得早一些 ， 从容一些 ， 有的调整得晚一些 ， 相对尴尬一些 。 也见过很多企业 ， 眼见他起高楼 ， 眼见他宴宾客 ， 眼见他楼塌了 。 所以房地产行业如果在过去十几年里在节奏上如果踩错的话 ， 还是比较尴尬的一件事情 。
这种所谓凯恩斯主义的基本操作方式 ， 在2012年以后 ， 已经发生了比较大的变化 ， 我们看到 ， 这种刺激政策的空间有限 ， 效果也越来越差 。 在2020年 ， 进入到应对疫情冲击以后 ， 中国的宏观政策保持了相对的克制 。 这种克制用官方的语言表达 ， 就是保持货币政策的常态化和常规化 ， 而这种常态化和常规化和我们看到的 ， 与我们在同一时空底下美国、日本的货币政策的操作方式 ， 迥然相异 ， 我们没有走美国和日本那个路径 ， 也不准备走 。 如果美国和日本的货币政策是叫有心无力 ， 他希望宽松 ， 但是宽松的空间没有那么大了 ， 那么中国的货币政策叫有力无心 ， 就是我们有这种力量 ， 有这个可能性 ， 但是我们不想这么干 。 其中的原因 ， 既是基于我们在过去十几年3轮大宽松的教训 ， 因为我们知道这3轮大宽松虽然解决了一些问题 ， 但是它造成的后遗症非常大 ， 直到现在还在消耗 ， 我们几乎是与一场系统性金融危机、系统性金融危险擦肩而过 。 同时也有国际教训 ， 其中就有来自于日本的教训 。 日本在80年代末期出现了明显的宏观政策失误 。 这是我想给大家说的 ， 我们今天看待货币政策 ， 看待财政政策 ， 如果从房地产这个维度来看 ， 很难再出现过去十几年这3轮大宽松 。 这也是我在一开篇和大家讲整个房地产发展的逻辑确实发生了变化 。
我们再从房地产本身来看一看 ， 我简要给大家汇报一下我们自己的观察 。 首先 ， 从自展市场这个角度来看 ， 在2012年以后 ， 我们每一年都有一轮资产大概处在牛市当中 ， 这是从投资者这个维度 ， 从资产市场本身来看 。 房地产作为重要的资产 ， 它和当时的经济周期、流动性环境都密切相关 。 今年6月份以后 ， 我们从全国总体的情况来看 ， 今年6月份以后核心城市的房地产进入到了一轮小牛市 。 今年1-5月份 ， 已经有很多城市的房价经历了一轮上涨 ， 甚至于像深圳、宁波、杭州这些城市还引发了严厉的调控 。
从投资这个角度来看 ， 现在包括房地产在内的投资 ， 仍然处在经济复苏期 ， 有点像2016年 ， 但是力度可能没有2016年那么大 。 与2016年有三点不同 ， 第一是货币政策 ， 这次和2014年的情况是不一样的 ， 货币政策在6月底以后 ， 边际上是受尽的 。 第二 ， 房地产调控升级 ， 各地都在严格执行房住不炒 ， 也可以这样说 ， 房地产政策现在是一把明牌 ， 如果说在房住不炒提出以前 ， 房地产政策调调涨涨 ， 涨涨调调 ， 还比较遮遮掩掩 ， 羞羞答答 ， 在房住不炒提出以后 ， 我觉得这个政策是比较明确了 ， 就是要把房地产管成制造业 ， 而不是按照过去十几年按照金融业的逻辑来管理 。 所以三道红线我想也可以理解 ， 其实从宏观上来讲 ， 三道红线是特别容易理解 。 从房地产企业本身来讲 ， 大家对三道红线是有颇多质疑或者微词的 ， 但是从宏观管理 ， 特别是金融监管这个角度来讲 ， 恐怕也不得不如此 。 从房地产行业本身 ， 无论是从固定资产投资的维度 ， 还是从房地产本身的投资逻辑 ， 未来空间仍然很大 ， 尽管它的发展逻辑出现变化 ， 很多房地产企业说 ， 我们的房地产企业已经变成了所谓的微利行业 ， 从很多业外人士称的暴利行业变成了微利行业 。
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