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双循环|现场丨管清友：双循环之下 房地产行业结构分化会成为新常态( 五 )


我们觉得有这么几个方面的变化 。 第一是政策的收紧 ， 这个大家已经感受到了 ， 从房住不炒到三道红线 。 第二 ， 从大城市的价格来看 ， 确实在全球主要大城市当中 ， 房价是比较高的 ， 无论从我们相对的数字来看 ， 还是绝对的数字来看 ， 房价的水平是不低的 。 我们还比较过发展中国家的大城市 ， 你会发现 ， 发展中国家无论是像马尼拉 ， 还是像柬埔寨、金边 ， 还是印度的孟买 ， 你会发现他们大城市的房价 ， 无论是绝对价格还是相对价格 ， 都是比较高的 。 第三是金融的约束越来越明显 ， 而且我们看到 ， 央行是贯彻房住不炒的意图 ， 在降准降息这个方面 ， 刻意把放贷利率隔离在降息之外 。 5年期LPR没有跟随之前的利率连续调整 。 所以能看出 ， 中国货币当局和监管当局对于房地产市场的基本态度 。 第四是来自于需求的变化 ， 刚才也给大家介绍过了 。
房地产市场是不是像很多人特别悲观的说的就没有希望了 ， 我们觉得仍然很有希望 。 第一是城镇化的刚需还在 ， 还有2亿人尚未真正城镇化 。 目前看 ， 大城市里 ， 除了北京、上海 ， 北京、上海可能是进入到存量市场 ， 其实其他的一线和新一线城市仍然处在增量市场 。 所以我们对过去几年大家经常说的 ， 是不是全国的房地产市场已经进入到所谓存量房市场 ， 我个人也是存疑的 ， 我认为还没有进入到存量市场 。 关键的问题在于 ， 结合今天的主题 ， 刚才陈会长讲到的 ， 我也特别受益 ， 就是我们现在经过20年的房地产市场化的发展 ， 基本解决了住得开的问题 ， 但实际上没有解决住得好的问题 。 跟国际平均水平比较 ， 中国的人均住房面积 ， 这里指的是建筑面积 ， 大概只有37平米 。 这37平米 ， 各位也都知道 ， 跟国际平均水平差不多 ， 也就是说我们用了20年 ， 解决了中国人所谓住得开的问题 ， 但是我们从实用面积来讲 ， 国外大部分买房主要是按照实用面积买的 ， 我们是按建筑面积买 ， 我们的实用面积人均只有20平米 ， 也就是只从面积这个维度来讲 ， 我们住得不够好 。 为什么这么说呢？这个数据是大大低于人口密度跟我们相当的国家 ， 甚至人口密度比我们高的这些国家 ， 也就是说中国人住得开了 ， 但是住得不够好 。 我们的户均住房套数大概是1.5套 ， 基本上也达到了国际平均水平 ， 但实际上从面积这个角度 ， 特别是实用面积这个角度 ， 住得不够好 。 从住房的结构来讲 ， 各位肯定比我更专业 ， 绝大部分是单元房、公寓房 ， 像日本那种一户居、一户室 ， 一家人这么住的情况比较少 ， 或者比较贵 。 我们在别墅和单元房中间没有过渡产品 。
从住房的供应结构来看 ， 商品房在总的面积里刚刚超过1/3 ， 这是个大数 ， 我不知道我们统计这个数是不是符合行业内的标准和准确度 ， 如果从这个角度来看 ， 老旧公房的改造 ， 包括城市更新 ， 空间还是非常大的 。 特别是在整个土地供应当中 ， 住宅用地的供应仍然是占比不大 ， 特别是我们看到2009年以后 ， 整个住宅土地供应的占比一路下滑到15%左右 ， 这对整体房地产市场特别是房价的影响是比较大的 。
所以未来整个房地产行业 ， 我们觉得大概会有几个变化 。 既然整体的发展逻辑发生变化 ， 整个房地产行业结构分化会成为一个新常态 ， 价格本身在分化 ， 从同涨同跌到有涨有跌 ， 甚至很多城市可能处于整个高位恒盘 ， 或者持续的阴跌状态 。 另外很多城市 ， 特别是一些核心城市 ， 整体的房价支撑度还是比较高的 。 从房企的角度来讲 ， 简单来说就是从规模扩张可能要到品质为王 ， 这个品质既来自于产品、项目 ， 也来自于单体的溢价和盈利能力 。 这是我们对整个行业的理解 。
简单做个总结 ， 整体上我觉得中国的经济韧性和弹性还是比较大的 ， 房地产行业和过去十年的发展逻辑产生了非常大的变化 ， 一个不太准确的比喻就是 ， 从金融业的发展模式变成了制造业的发展模式 。 最后 ， 在这种情况下 ， 我想房地产仍然是一个发展潜力、发展空间比较大的行业 ， 只是我们的发展逻辑确实发生了很大的变化 ， 我们的经营模式也相应要发生变化 。


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