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城市|城市更新 未来是“质量之争” 应在保留风貌和实现增量中找到平衡点( 三 )


城市更新政策宜更平稳实施
戴哲：政策方面佳兆业感受比较深 ， 从全国来看 ， 城市更新分为三类 ， 一是市场主流 ， 二是政府主流 ， 三是半市场半政府主流 。 三种模式下 ， 城市更新的市场行为都存在挑战 。
以深圳为例 ， 市场通常认为深圳的政策很细、很多 ， 未来希望政策对市场行为支持度更加稳定一些 ， 因为从目前的情况来看 ， 后期进行市场行为的难度比较大 。
另外 ， 产业政策方向开始走向产城融合更新支持 ， 而且给予了相关优惠 ， 但在具体城市更新产业政策上不是特别明朗 ， 包括金融融资的口子撕开却还没有相关细则落地 ， 希望能够看到更多的支持 。
李跃：北京政策扶持力度较大 ， 包括资金层面、园区运营层面等的政策都很充分 。
但是谈到支持上要说三点：一是老旧厂房改造过程中 ， 有些老旧厂房年代比较久远 ， 和现在的相关规范要求存在差异性 ， 这块未来需要政府在政策引导方面给予相关支持 ， 在原有厂房旧空间增量上给予一些政策导向支持；二是在产业专项政策上 ， 之前是针对园区的运营政策 ， 我们是以产业主体为导向的 ， 真正在产业方面的相关政策支持是空缺的；三是政府服务上可以借鉴一些地方的经验 ， 比如杭州余杭区全域创新的产业支持 。 未来期待在这方面给予一些支持 。
在城市核心区 ， 比如说上海的城市核心区 ， 现在也出了一些政策 ， 其在容积率上可以适当地作提升 。 上海的城市核心区黄金地段能够充分利用好城市空间已有的用地资源 ， 尽量扩大总量 ， 这不管在土地集约化还是现有资源利用方面都有很大的帮助 。 我们做城市更新要把规模做上去 ， 让城市面貌有日新月异的变化 ， 这要在保留城市风貌和实现增量上找到比较好的平衡点 ， 这样城市既有活力 ， 它的文化沉淀也能够做下去 。
传统开发商亟待转换思考逻辑
戴哲：挑战主要来自两个方面 ， 第一是产业运营 ， 深圳在更新工改政策上卡得比较严 ， 主要体现在对分割销售面积以及产业的监管 ， 这将会提高对开发商后续产业运营能力的要求 。
另外 ， 佳兆业也开始转型资产管理 ， 从服务、运营的角度来适应未来城市更新从重资产向轻资产的转型 。 目前投入的项目比较多 ， 如果一下子转型资管或者是轻资产难度比较大 ， 我们跟相关金融机构做资源整合做城市更新产业基金 ， 也会选取一些具有代表性的城市来做轻资产转型的尝试 。
李跃：在轻资产管理的过程中 ， 未来的盈利模式和收益是现在面临的一个挑战 。 如何通过我们的轻资产运营去获取收益 ， 我们也在进行一些探索 。
举个例子 ， 我们现在做的一个项目 ， 我们商业模型是在园区中进行核心生产 ， 园区里整合了大量设计师资源 ， 这些设计师资源未来会和非遗文创进行设计 ， 设计得好首创会进行产业投资 ， 帮它提供授权 ， 并通过销售渠道进行变现 。
这个过程中 ， 我们有IP、产业投资和效益分成等几个收益 ， 这个受益是没有天花板 ， 有很大想象空间的 。 未来我们希望在产业层面进行探索并形成雏形 ， 去年我们做了产业孵化落地 ， 今年我们会作更多的尝试 。
姚科：在科技兴城的背景下 ， 西南中心城市成都对老城区的更新诉求会越来越多 。 资产运营层面是传统开发商必然要经历的转型过程 ， 在这个过程中 ， 可以通过全程的投融管退来打造依赖私募基金和全生命周期资本通道 ， 这种模式是未来的路径 。
在这个过程中 ， 我们遇到的挑战有：第一 ， 城市更新没有地产全生命周期节点管控的标准化 ， 标准化的程度不强；第二 ， 许多资源在成都的嫁接能力跟北上广深有差距；第三 ， 金融嫁接能力在西部地区明显让人感觉到滞后；第四 ， 产城融合的团队或者是职业经理人的引进捉襟见肘 ， 要找到一些有经验或者是长期开展做旧改项目的人才不太容易 。


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