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城市|城市更新 未来是“质量之争” 应在保留风貌和实现增量中找到平衡点( 四 )


刘兵：戴德梁行从2014年左右开始进入城市更新市场 ， 那个时候参与更多的是城市中心区旧酒店、商场项目的交易销售 ， 投资人通过投融管退来获取收益 。 以前很少有开发商谈存量 ， 谈的都是增量的话题 。 随着时代的变化 ， 今天看到越来越多行业从业人员、政府、市场机构都关注城市更新市场 ， 这个领域会未来有更多的收益机会 。
聚焦北京 ， 近年来不少传统商场求变图存 ， 局部或整体改为其他用途 ， 价值有所提升 。 比如 ， 北京盈科中心在部分“商改办”后达到甲级办公楼标准 ， 出租率上升 ， 租金上涨 。 类似地 ， 开元名都大酒店由酒店改造为写字楼 ， 太阳宫百盛由商场改造为写字楼 ， 都冲破了发展瓶颈 ， 迎来新机遇 。 北京这些商场“变身”写字楼的案例 ， 都由戴德梁行资本市场部参与交易完成 。
我们注意到 ， 中国内地近三十年来飞速发展 ， 目前城镇化率已突破50% 。 大城市先是经历了“摊大饼”的模式 ， 又向天上和地下延伸 。 一线城市屡屡出现超高建筑 ， 深圳2016年建的摩天大楼数量超美国与澳洲总和 。 在城市空间稀缺的今日 ， 如果建筑功能过时 ， 无法满足新的商业需求 ， 出现空置 ， 对业主、对想进驻的用户都是极大的损失 。
但好的改进 ， 可以妙手回春 。 比如 ， 北京和其他大城市有些商场位置好、体量大 ， 但网购冲击之下 ， 商场出租率和租金都上不去 。 改成办公室之后 ， 物业无论是出租还是出售 ， 价格都升了很多 。 说回盈科中心 ， 由我们推动 ， 变身为北京第一个“商改办”达到甲级办公楼标准的物业 ， 如今表现优异 。
商场本不是为办公而设计的 ， 但它们普遍楼层高、空间大 ， 能提供灵活多元的空间组合 。 从日常办公、中小型会议 ， 到大型活动 ， 都能满足 。 这是普通写字楼没有的优势 。 所以 ， 只要设计、改造得当 ， 一方面可以更好地发挥建筑本身的用途和价值 ， 一方面也善用了城市的空间 ， 还能满足个性化的需求 ， 就像以上提到的诸多案例那样 。
在我们看来 ， 改造一栋大厦 ， 本质上大家把家里卧室改书房、做装修一样 ， 是给空间升级 。 让工作更便利 ， 让生活更美好 ， 我们敢为人先 。 如果我们的努力能催生、甚至引领全新的风潮 ， 为优化城市空间做贡献 ， 则是锦上添花了 。
（责任编辑：冉笑宇 ）


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