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房企|每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿( 二 )


对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡 ， 管理层坦言 ， 确实感觉到压力山大 。 上半年有息负债1217亿元 ， 其中境内占比43% ， 境外占比57% 。 未来到期债务中 ， 一年内到期的债务占比26% ， 5年以内长期到期债务占比约71% ， 5年以上的到期债务占比3% 。 管理层中期业绩发布会上表示 ， 下一步不仅要确保按时供货 ， 还要缩短销售回笼的时间 ， 同时提升投资拓展的质量 ， 赚取合理的利润 ， 以及较强的现金流 ， 加强回款 ， 用可以用的资金去扩大投资 ， 实现规模、利润和现金流的平衡 。
有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家 ， 代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等 。
房企|每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿
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此外 ， 有息负债低于500亿元的房企有35家 ， 代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等 。
房企|每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿
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最高翻两倍！这6家房企负债增速惊人
适度的杠杆能够有效地利用好社会的资金与资源 ， 为长远发展提供弹药 。 但是 ， 在众多不确定性下 ， 未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营 ， 不容乐观 。
南都大数据研究院监控80家上市房企 ， 除了一家去年刚上市的房企 ， 上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势 ， 占比82% 。
其中 ， 三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04% 。 奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50% 。
房企|每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿
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面对行业洗牌加速 ， 三盛控股在母公司的战略驱动之下 ， 加速全国化扩张 。 上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地 ， 总地价约27.54亿元 ， 是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余 。 规模做大的同时 ， 三盛的负债也在不可避免地攀升 。 截至中报 ， 银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元 ， 应付债券为12.36亿元 。 借款中 ， 一年内到期的借款约为72.91亿元 ， 一年后到期的借款约为40.84亿元 ， 现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元 ， 并不足以偿还 。 不过 ， 由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成 ， 其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况 。
中交地产上半年投资强度达到222% ， 相比去年提升了121% 。 伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平 ， 有息负债同比增速位居行业前面 ， 而且“三道红线”全踩 。 不过 ， 从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出 ， 集团对地产业务板块的重视 ， 并且央企背景为融资等带来了不少便利 ， 拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势 。
2020年上半年 ， 奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升 ， 当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元 。 不过 ， 奥园管理层表示 ， 奥园下半年到期的债务大约有200多亿元 ， 截至6月底公司现金余额约694亿元 ， 同时其尚未使用的授信余额约943亿元 ， 短债压力不大 。
建发国际业绩正步入高速发展 ， 销售金额同比增长约52.87% 。 到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模 。 伴随规模扩张 ， 建发国际的负债总额增长 ， 长短期债务比为19.2 ， 相较期初大幅上升331.5% 。 不过 ， 建发国际销售回款266.3亿元 ， 现金流能覆盖短期债务 。 得益于母公司的国企背景 ， 建发国际的融资成本处于行业内较低水平 。
增速15%的有33家 ， 占比超四成
加上上述这6家 ， 同比增速15%以上的有33家 。 其中 ， 同比增速30%-50%（不包括）的有7家 ， 代表房企有中洲、建业、合生、奥园等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家 ， 代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等 。


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