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雅居乐|“亚健康”状态的雅居乐：流水的员工，铁打的陈家

雅居乐|“亚健康”状态的雅居乐：流水的员工，铁打的陈家
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章严| 主笔
财经网(博客,微博)事 | 出品
今年4月2日 ， 穆迪将雅居乐集团控股有限公司（以下简称雅居乐）的评级从“稳定”降至“负面” 。 当时的财报显示 ， 2019年期末雅居乐总现金425.55亿元 ， 其中有限制现金超90亿元；总借款人民币966.70亿元 ， 一年之内需要偿还的银行及其他借款为422.97亿元 。
8月份发布的最新财报中 ， 雅居乐营业额为335.27亿 ， 同比增长23.7%；但是净负债率为73.3% ， 仍然居高不下 ， 较2019年年末仅下降了9.5个百分点 。
随着“三道红线”等措施在房地产界中引起的恐慌 ， 雅居乐听到的警钟或许更加沉重与刺耳 。
雅居乐最为人津津乐道的是曾经作为“华南五虎”之一的身份 ， 如今 ， 其跌出第一梯队并且渐行渐远的窘态却也成为看客扔入井下的石子 。
南国一梦
海南清水湾是雅居乐涉足房地产之后最美好的一场梦境 。
2018年上半年 ， 限购令的出台 ， 直接击碎了陈卓林正酣甜的千亿梦想 。 2018年雅居乐销售业绩首破千亿 ， 达1026.7亿元 。 尽管同比增长14.5% ， 但并没有完成1100亿元的业绩预期 。
由于独特的气候条件和优美的自然环境 ， 海南成为房地产投资的热土 ， 但在这一片新兴的土地上 ， 既有一夜暴富的掘金故事 ， 也不乏折戟沉沙的没落背影 。 在这两段故事中 ， 雅居乐都成为了最显眼的主角 。
2007年 ， 雅居乐耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块 ， 规划总建筑面积为296万平方米 ， 规划开发建设的总费用不得低于53亿元 ， 不过226元/平方米的超低价格也为清水湾项目的成功夯实了基础 。
2008年 ， 雅居乐又拿得清水湾第二期土地 ， 而这次拿下的价格为207元/平方米甚至低于一期的价格 ， 随后 ， 雅居乐再接再厉 ， 顺利拿下第三期土地 ， 完成了清水湾的全面布局 。
一二三期加在一起 ， 占地15000亩 ， 雅居乐拿地付出25亿元 ， 10年之内投资130亿元 ， 整个项目总计需要155亿元 。
问题是雅居乐集团当时并没有那么多钱 ， 可能连一期规划和建设需要的53亿元都没有 。 于是雅居乐集团和上市的保荐人——摩根士丹利谈了笔交易 ， 将清水湾项目30%的股权出售给摩根士丹利 ， 换取现金53亿元 ， 清水湾项目得以顺利开工 。
开盘后的清水湾项目异常火爆 ， 每年为雅居乐源源不断地贡献销售业绩 。
相关数据显示 ， 2011年至2016年 ， 清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元 ， 2017年更是卖出170亿元 ， 雅居乐和摩根士丹利均从中狠赚了一笔 ， 尤其摩根士丹利在将股权转售雅居乐之后 ， 加上分红 ， 仅在清水湾一期即获利超过200亿元 。 雅居乐因为清水湾一期的红利 ， 周转至二期和三期 ， 整个清水湾项目成功推行 。
尝到甜头的雅居乐开始照葫芦画瓢 ， 继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地 ， 想将雅居乐清水湾的模式复制出去 。
清水湾项目对雅居乐的合约销售贡献极高 。 因为毛利高58% ， 让雅居乐赚得盘满钵满 。
【雅居乐|“亚健康”状态的雅居乐：流水的员工 ， 铁打的陈家】在2017年 ， 雅居乐的合约销售大幅增长 ， 其中897.1亿元的合约销售额中有近170亿元来自海南清水湾项目 。
但好景不长 ， 一纸限购令击碎了雅居乐的美梦 。 2018年 ， 由于当年4月海南出台限购政策 ， 海南清水湾项目的销售额基本停滞于2018年的前4个月 。 当时前四月累计销售额为80.37亿元 ， 整年该项目销售额为83.08亿元 。
但截至2018年底 ， 雅居乐在海南的可售建筑面积依然近1000万平方米 ， 占雅居乐集团全国3000多万平方米土储的近三分之一 。
如今 ， 房地产调控的基调已成定局 ， 不可改变 ， 但陈卓林的梦想仍旧在南国：“未来海南的政策还是有可能放开的 。 我们很有信心 ， 我们的金蛋在海南 。 ”


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