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雅居乐|“亚健康”状态的雅居乐：流水的员工，铁打的陈家( 二 )


陈卓林依然对海南寄予着表面的希望 ， 但是 ， 事实上 ， 那片海岛带给雅居乐的创伤 ， 已经无法在可预见的未来弥补 。
那么海南之外 ， 雅居乐还有多少机会？
债务压顶
“三道红线”政策的未出先行 ， 让融创、恒大、碧桂园等一众头筹梯队房企开始正视自己的债务问题 。
作为房地产企业中的“中等生” ， 雅居乐的债务压力有多大？
在公司2019年年底约千亿元的有息债务中 ， 超过420亿元是短期贷款 ， 其中6个月以内的短期借款就超过了370亿元 。 而且 ， 在公司的借款中 ， 以外币记账的借款超过400亿元 ， 占比逾 43% 。
不止于此 。
截至 2019 年年末 ， 雅居乐的永续债达到历史最高的135.67亿元 ， 这笔计在净资产上的百亿借贷终究也是需要偿还的 。
如果楼盘销售回款迅速 ， 借款也不存在太大的还款压力 。
现实的情况是 ， 雅居乐目前被困 ， 扩规模的愿望难如人意 。 在加杠杆借贷、奋起拿地后 ， 集团的销售并没有持续高增长 。
2017 年是雅居乐集团的一个分水岭 。 在此之前公司并未积极扩张土地储备 ， 2017 年之后 ， 雅居乐集团每年新增的土地储备都在千万平方米左右 ， 较之前的新增规模翻了数倍不止 。 也正是因为拿地力度骤增 ， 公司的短期借款迅速增长 。
2017-2019 年年末 ， 雅居乐集团的短期借款规模分别为 271.46 亿元、353.33 亿元和 422.97 亿元 ， 短贷占比分别达到 44.01%、39.91% 和 43.75% 。
在楼市火热的2017年才开始急速扩张的雅居乐集团似乎就没有踩准节奏 ， 之后“房住不炒”政策高压 ， 直至如今雅居乐集团拿地依然没有放缓 。
目前 ， 雅居乐集团正在经历后知后觉扩张带来的资金压力 ， 踏错拿地节奏的后果正在一步步重压雅居乐集团的现金流 。
在雅居乐集团的短期债务中 ， 6个月以内的借款是最主要的组成部分 。 众所周知 ， 房企借款要么是项目直接借款 ， 要么是公司运营层面借款 。 由于房企同时开发多个项目 ， 因此项目借款是借款的主要构成之一 。
期限更长、利率更低的银行贷款是房企融资的优先选择 。 对于房地产开发商而言 ， 融资期限越长、利率越低 ， 就越有利 ， 这也是众多房企主要借款来自银行的原因 。
银行借款在雅居乐集团的借款占比并不低 。 雅居乐集团对于银行等渠道的借款 ， 似乎是偏爱短贷 。
公司并非不想获得更多的长期借款 。 2018年10月 ， 公司曾计划发行80亿元公司债 ， 但遭到上交所终止 。 之后 ， 雅居乐集团再无公开发债计划流出 。
在境内发债遇阻后 ， 雅居乐集团转身求助境外 。 目前 ， 在雅居乐近千亿元的债务构成中 ， 40%以上都是海外债 。
由于疫情在全球不断扩散 ， 房企海外融资愈发困难 。 即便发行 ， 成本也将大幅提高 ， 雅居乐集团海外债借新还旧变得更为艰难 。
短期借款危如累卵 ， 海外债遭遇意外疫情 ， 雅居乐集团的逆势扩张之路并不平坦 。 在连续依靠主营之外的财技实现盈利上涨后 ， 无论是境外评级机构 ， 还是境内券商都对雅居乐集团的未来较为悲观 。
中金公司表示 ， 雅居乐集团业绩增长缺乏确定性 。 毛利率大幅下降 ， 依靠出售子公司带来的一次性收益维持了利润的增长；无论是净负债率还是融资成本都在提高 ， 公司财务状况有所恶化 。
尽管陈卓林对未来有着美好的预期 ， 却面临着与资本市场的信任博弈 。
多元化乏力
如今 ， 房价调控之下 ， 寻找多元化的发展道路已经成为传统房地产企业普遍寻求的出路 。 雅居乐也不例外 。
然而 ， 即使是恒大 ， 碧桂园 ， 万科之流的优等生 ， 也难有良策 ， 处于烧钱摸索阶段 。
陈卓林却在两年前放下豪言：“我希望2022-2023年 ， 地产跟多元化业务将各占收入一半 。 ”
不过 ， 或许这对雅乐居来说 ， 并没那么难 ， 毕竟 ， 雅乐居的地产业务业绩不容乐观 。


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